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[Série Abordabilité] Les annexes résidentielles, une nouvelle forme d'habitation source de revenus et de densification

Réponses flexibles aux nouveaux besoins d’une société qui évolue, les logements secondaires sont de plus en plus sollicités en Amérique du nord. Portrait.

Les annexes résidentielles: une source de revenus et de densification
© Hammer & Hand

Enfin des habitations abordables! Les initiatives se multiplient, les formes changent, les règlementations s’assouplissent. À une époque où les besoins et modes de vie évoluent et où l’accès à la propriété est de plus en plus complexe, Écohabitation s’enthousiasme de la floraison de solutions créatives. L’abordabilité fait partie de la vision durable de l’habitation: dans cette série d'articles, l’équipe d’Écohabitation a exploré les plus récentes formes de l’habitation abordable pour vous.

 

Les logements secondaires ou accessoires, annexes résidentielles, pavillons-jardins, granny suite ou granny flat, offrent une nouvelle réponse aux besoins d’une société qui évolue: prolongation du séjour chez les parents, retour aux études, recomposition familiale, précarité et mobilité économique, besoin de proximité des aînés...

Logements secondaires: gagnants pour tout le monde

Dotées de leur propre entrée, cuisine et salle de bain, ces annexes à la résidence principale donnent la possibilité à leurs propriétaires de toucher un revenu additionnel, ce qui les aide à assumer les coûts immobiliers. Une opportunité pour les ménages de conserver une propriété dont les coûts de rénovation ou les taxes croissantes sont parfois difficiles à assumer!

Les ménages à faible ou modeste revenu bénéficient aussi de cette nouvelle typologie résidentielle: les annexes résidentielles représentent des aubaines sur le marché immobilier locatif de moins en moins abondant et abordable. En effet, les logements accessoires, dont les coûts de construction ou d'aménagement peuvent débuter à 30 000$, sont souvent plus petits que les logements réguliers, comptant de 300 pieds carrés à 1000 pieds carrés généralement. De ce fait, ils sont offerts souvent à une somme plus modique. Un vrai renouveau dans l’offre de logements abordables!

Et les effets positifs sur le tissu urbain et la collectivité sont nombreux! En plus de créer un effet naturel de densification douce, la multiplication de ces annexes résidentielles change la démographie des quartiers. De plus en plus de maisons multigénérationnelles voient le jour, les zones résidentielles vieillissantes voient leur population se diversifier, et poussent à moyen ou long terme l'adaptation à la hausse d'utilisation du réseau de transports en commun, diminuent l’impact environnemental lié à la localisation des habitations et permettent une utilisation plus efficace des infrastructures municipales.

Un logement secondaire est une unité résidentielle isolée annexée à une unité principale, située dans le même bâtiment ou ailleurs sur le terrain (tel qu'illustré ci-dessus). (Source : Ville d'Ottawa)

  

Et les locations à court terme de type Airbnb?

Il faut le préciser: on parle ici de logements secondaires, qui ne sont pas destinés à des locations à court terme. Les pratiques de sous-location de moins de trente jours, comme celles proposées sur Airbnb, ont aussi un effet positif en arrondissant les fins de mois des propriétaires... Mais contrairement aux logements secondaires, ils ne participent pas à la densification des quartiers, et effet pervers encore plus évident, ils amènent souvent à une hausse spectaculaire des prix locatifs sur le marché!

Les enjeux des logements secondaires sont donc bien différents de ceux des locations à court terme... Et les municipalités ne devraient pas se prémunir des uns autant que des autres! S'il est compréhensible que certaines municipalités tentent de limiter les effets néfastes des locations à court terme, il ne devrait pas en être de même avec la permission de construire ou aménager des annexes résidentielles.

Faire sortir de terre une annexe résidentielle

Concrètement, construire ou aménager un logement secondaire dépend beaucoup de la superficie du terrain, de sa configuration, de la situation du bâtiment principal. Ensuite, deux options s'offrent aux propriétaires: aménager un espace existant ou construire!

CC, Radclife Dacanay
Joe Wachunas & Naomi Cole, Accessory Dwellings

Le moyen le plus courant et le moins coûteux de mettre en place un logement accessoire est de convertir une partie du bâtiment principal. Convertir un garage, par exemple, représente beaucoup d'avantages: il propose une belle accessibilité au rez-de-chaussée, peut accueillir un espace d’habitation entre 400 et 500 pieds carrés et compte habituellement les services de base: panneau électrique, conduites de plomberie… Séparé ou attenant à la maison, un garage est facile à isoler. Une conversion peut dans ce cas coûter à partir de 30 000$.

En l'absence de garage, les sous-sols, greniers, parties de la maison inutilisées sont également des avenues parfois explorées, mais le manque de luminosité, de salubrité et d'accessibilité de ces espaces peut limiter l'opportunité de transformation.

La construction est bien sûr une option qui laisse la liberté de concevoir un espace de vie adapté: attachée au bâtiment principal, en tant qu'extension, ou séparée, au fond de la cour, tous les concepts sont permis! Un ou deux étages, concept loft à aire ouverte, toit végétalisé... La créativité fait souvent réponse aux problématiques de place. Reste la question de la conformité à la règlementation municipale.

Règlementation: qu'est-ce qui freine les logements secondaires?

Malheureusement, de nombreux facteurs peuvent empêcher l'aménagement et la construction d'annexes résidentielles. Pour être construites en toute légalité, elles sont généralement soumises à un certain nombre de règlements provinciaux, territoriaux ou municipaux:
  • Zonage
  • Code de construction municipal (et provincial bien sûr)
  • Inspections et remise de permis 
  • Dimensions
  • Stationnement
Pour tous les freins potentiels liés au développement de logements accessoires (gouvernement, lois, administration, propriétaire, coûts, permis, quartier et voisinage, etc…) et comment y remédier, le rapport du Alberni-Clayoquot Regional District est très éclairant!
De plus, les propriétaires peuvent être réticents à déclarer leur logement, de crainte d’avoir à assumer le coût des travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes locales et provinciales régissant le bâtiment, la protection contre l'incendie et la sécurité. Certains propriétaires ne légalisent pas leur logement pour éviter de payer l’impôt sur le revenu net tiré de la location.

Régulariser des logements illégaux

Selon la Société canadienne d'hypothèques et de logements (SCHL), les municipalités peuvent employer « diverses approches en vue de faciliter la légalisation et la mise à niveau des appartements illégaux. Par exemple, la Ville de Saskatoon, en Saskatchewan, propose aux propriétaires-occupants une exonération de frais de permis de construire et de plomberie afin d’inciter ceux-ci à légaliser leurs appartements accessoires. Pour sa part, la Ville de Burnaby, en Colombie-Britannique, offre aux propriétaires-occupants souhaitant rendre leur appartement accessoire légal une étude de faisabilité gratuite assortie d’un rapport. Ce service consiste en une inspection coordonnée faisant intervenir des inspecteurs spécialisés en bâtiment, en électricité, en plomberie et en gaz. » (SCHLPermis pour logement accessoire)

Logements secondaires: portrait canadien

La SCHL a réalisé en 2014 une étude sur la réglementation régissant les appartements accessoires de 650 municipalités canadiennes dans les régions métropolitaines et agglomérations de recensement. Dans l’ensemble, 77 % des municipalités permettent les appartements accessoires.

Taille de la municipalité (population)

% des municipalités permettant

les appartements accessoires

Rurale (moins de  5 000 habitants)

68 %

Petite (de 5 000 à 29 999 habitants)

82 %

Moyenne (de 30 000 à 99 999 habitants)

85 %

Grande (100 000 habitants et plus)

88 %

 

Tour d'horizon des annexes résidentielles à Portland, Vancouver, Ottawa et Montréal

PORTLAND

Les parcelles non développées à Portland sont rares. En 1998, la mairesse Vera Katz dépose une ordonnance: chaque lot qui possède assez d’espace pour construire un logement accessoire pourra en ériger un. Concrètement, la plupart des lots unifamiliaux existants sont concernés par ces nouveaux règlements, ce qui signifie que des milliers de lots sont devenus disponibles à la construction du jour au lendemain!

En 2010, ce secteur fait un bond: les Accessory Dwelling Units (ADUs - Unités de logements accessoires) sont exemptés des frais de services publics normalement imposés aux nouvelles constructions. Depuis, la construction de logements accessoires est exponentielle. Ce type de logement est si populaire que le nombre de nouvelles constructions accessoires pourrait bientôt dépasser celui des maisons principales. En 2016, la ville a livrée 615 permis pour les logements accessoires, se rapprochant des 867 permis délivrés pour des maisons classiques, ce qui en fait la ville américaine avec le plus de logements accessoires (légaux) aux États-Unis.

Extrait du règlement de zonage de la Ville de Portland

« Le règlement de zonage de Portland permet les Unités de Logements Accessoires (ADUs) sur le terrain d'une maison isolée, attachée ou préfabriquée dans toutes les zones résidentielles, commerciales (...) comme décrit dans le Chapitre 33.205 du règlement de zonage de la Ville (…) Elles peuvent être créées en convertissant une partie d'une maison existante, en construisant une extension à une maison existante, en convertissant une structure existante ou en construisant un nouveau bâtiment.» Source: Ville de Portland

Source: AccessoryDwellingStrategies.com

Ils ont délivré au total plus de 2 200 permis, mais ces règlements spéciaux seront en vigueur jusqu’en 2018 seulement (Portland Tribute). Pour s’inspirer de leur projet de loi facilitant les logements accessibles... 

Les citoyens s'organisent aussi pour diffuser ce concept qui fait des émules. Une organisation spécialisée sur le sujet, Accessory Dwellings, a vu le jour ces dernières années. Fondée par 3 volontaires (dont un avocat spécialisé dans les unités de logements accessoires avec une formation en aménagement urbaine durable, un spécialiste d’habitation abordable ayant contribué à créer des communautés de petites maisons  et un chercheur et consultant en habitation écologique), elle offre des informations sur la règlementation, des conseils pour l'aménagement et la construction et organise même une journée annuelle de visite de projets de logements accessoires inspirants!  

 Jeffrey Freeman, courtoisie de Accessorydwellingstrategies.com 
 © Elaine Miller, Accessorydwellings.org 
 © goodlife.skyblueportland.com

 

VANCOUVER

Vancouver est la ville nord-américaine la plus progressiste dans ce mouvement, mais il n’en a pas toujours été ainsi. Au début des années 1980, alors qu’elle tente de canaliser la population florissante dans de nouveaux quartiers vacants, Vancouver est aux prises avec de nombreux logements accessoires illégaux. Les appartements en sous-sol loués illégalement aux étudiants et immigrants prolifèrent. Les prix de l'immobilier et la spéculation galopante en sont bien sûr la triste cause. Leur nombre est évalué à quelques dizaines de milliers, soit près du quart des maisons unifamiliales existantes.

Les plaintes du voisinage sont nombreuses: stationnement de plus en plus limité, bruit, perte de caractère, sécurité, encombrement. Mais la forte demande pour des logements abordables et l’indisponibilité des logements donnent finalement raison à la ville: en 2004 la controverse s’éteint, les règles sont assouplies et dès 2009, les unités détachés sont légalisés pour 90 % des lots familiales de la ville.

Et ce que la Ville n’a pas fait est aussi important que les mesures qu’elle a prises. Contrairement aux autres villes nord-américaines, elle n’a jamais exigé que les propriétaires vivent sur les lots et qu’ils fournissent un stationnement hors rue pour chaque logement! Vancouver n’exige pas non plus que les granny suite partagent les quotas d’occupation de leurs unités primaires, comme le font les autres villes. En bref, les règlements sont très permissifs.

La SCHL estimait à 26 600 appartements accessoires à Vancouver en 2014, pour environ le cinquième du parc de logements locatifs sur le territoire. Aujourd’hui, les lots peuvent même détenir non seulement un, mais deux logements accessoires!

Pour en savoir plus sur les règlements en vigueur à Vancouver...

© Smallworks Studios / Laneway Housing
© Lanefab Design/Build

Début 2017, des changements ont été proposés pour élargir encore les opportunités de créer une annexe résidentielle. Les changements proposés porteraient la dimension maximum à l’équivalent de 50% de la maison principale, du moment que le seuil de 800 pieds carrés n’est pas dépassé. De plus, les logements peuvent faire moins de 300 pieds carrés s’ils respectent encore les codes de construction. Avec de telles superficies, on parle pratiquement de micro-maison!

OTTAWA

Le granny flat, ou le studio de grand-maman! © Ville d'Ottawa

Depuis le 1er janvier 2012, les municipalités ontariennes sont obligées d’adopter dans leur règlement de zonage des dispositions autorisant l’utilisation de deuxièmes unités. C’est le ministère des Affaires municipales et du logement qui est à l’origine de cette orientation, présentée dans sa Loi de 2011 favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable. 81 % de citoyens sondés sont favorables à l’idée!

Depuis 2017, Ottawa permet même la construction d'une unité secondaire dans les cours arrières. Les règles principales:

  • Ne pas dépasser 40% de la taille de la maison principale
  • Ne pas dépasser 40% de l'espace de la cour
  • Un seul étage permi, sans terrasse sur le toit
  • Partage des eaux usées avec l'habitation principale
  • Nulle unité ne peut être construite si la maison possède déjà une unité locative.

Dans ce cas aussi, cette règlementation revient à autoriser les micro-maisons dans leur version la plus conventionnelle, c'est-à-dire avec des fondations (pas de roues!) et reliée aux infrastructures municipales.

MONTRÉAL

Au Québec, les municipalités ne sont pas obligées d’autoriser les logements supplémentaires. Quoi qu’elles puissent en faciliter l’implantation au travers de leur règlement de zonage, le phénomène est très rare et risque de stagner dans la province tant que leur autorisation ne sera pas exigée.

Parmi quelques rares exemples au Québec, voici celui de la Cour Saint-André situé dans Rosemont, à Montréal. D’un vieux hangar en maison d’arrière-cour, la firme Microclimat Architecture a fait naître une maison d’arrière-cour autonome et/ou liée au duplex existant de 1 215 pieds carrés. «Les clients, jeune couple avec deux enfants, souhaitaient dans un premier temps rattacher l’agrandissement au 2e étage de leur logement, et ainsi permettre aux parents d’un des propriétaires d’emménager dans le logement du rez-de-chaussée.» explique l'équipe de Microclimat. « Dans le futur, l’agrandissement pourra être facilement annexé à l’un ou l’autre des logements du duplex, ou encore être converti en maison d’arrière-cour entièrement autonome. »

Combien de garages ou vieux hangars occupent les fonds de terrains sur l'île de Montréal! Un projet comme celui-ci révèle leur potentiel immobilier de manière assez lumineuse. Dans le projet Cour Saint-André, la densification douce, flexible et atypique nous apparait porteuse d’un potentiel de développement non négligeable, encore largement sous-estimé à Montréal.

© Microclimat

SOURCES

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Samedi, 30 September, 2017 - 10:00

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