Efficacité Énergétique

Maisons mobiles : des rénovations qui urgent, des propriétaires et des locataires sans recours

Maison mobile, roulotte résidentielle, maison préfabriquée… Ces maisons typiques des parcs de maisons mobiles contiennent leur lot de problèmes. Isolation inadéquate, tuyauterie qui gèle, manque de confort, systèmes de chauffage désuets, problèmes de santé… Que faire? Voici les pistes de solution d'Écohabitation.

Solutions pour maisons mobiles, roulottes, trailer park
© New Campaigns in 2015 Strengthening Mobile Home Parks in Orange County

C’EST QUOI, UNE MAISON MOBILE ?

SCHL : « La maison mobile, ou modulaire, est une maison individuelle fabriquée en usine, puis livrée à l’endroit où elle sera habitée. Même si la maison est généralement installée à un endroit pour y rester de manière permanente, elle conserve son caractère mobile. »

Née en Angleterre, la maison mobile a fait son apparition en Amérique du Nord dans les années 1920 (SCHL). Les nouveaux propriétaires, généralement moins bien nantis, cherchent à s'installer sur un terrain qui leur permettra d’éviter les frais d’un puits et d’une fosse septique. Ils se regroupent donc et les parcs de maisons mobiles, ou « trailer park », prennent forme. Le propriétaire des terrains percevra un loyer mensuel en échange de l’utilisation de ses installations régies par peu, ou pas, de lois.

On retrouve généralement les parcs de maisons mobiles, aujourd’hui appelées maisons modulaires, à l’extérieur des villes, mais il n’est pas rare d’en trouver aussi au centre de certaines municipalité, comme par exemple à Laval, St-Hubert et Québec.

Tiny House vs maison mobile : Somme toute, la micro-maison est très semblable à la maison mobile. Elles sont toutes deux petites, mobiles, peu dispendieuses et régies par les mêmes règlements municipaux. Alors pourquoi ce tout nouvel engouement pour la Tiny House? Tout simplement parce qu’elle est mieux isolée, plus performante et plus… Mignonne! Pour en savoir plus sur les micro-maisons… 

 

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LE PROBLÈME ?

Actuellement, plus de 375 000 personnes, réparties dans 150 parcs, vivent dans des maisons mobiles1. La plupart de ces infrastructures sont hautement déficientes : isolation inadéquate, jupe non isolée, tuyauterie qui gèle, manque de confort, systèmes de chauffage désuets, problèmes de santé, manque de ressources… Les problèmes auxquels les résidents font face sont nombreux. Les propriétaires, généralement des familles et individus à revenu faible ou modéré, sont exclus des programmes en efficacité énergétique existants, alors que les besoins sont importants.

La maison mobile est généralement choisie par ce groupe démographique pour son faible coût. Réaliser des travaux pour augmenter son niveau d’isolation, de performance et de confort demande toutefois des coûts importants. Les résidents, qu'ils soient propriétaires ou locataires de leur habitation, n’en ont bien souvent pas les moyens.

En parallèle, les parcs vieillissants de maisons mobiles entrainent leur lot de préoccupations pour les locataires et propriétaires (réseaux routiers, aqueducs et égouts désuets)1. Les enjeux sont divers :

  1. Infrastructures - vieillissantes et déficientes, sans possibilité de rentabiliser les prêts accordés pour les rénovations qui sont nécessaires et urgentes.
  2. Responsabilité - trop grande, elle devrait être prise en charge par les responsables gouvernementaux.
  3. Réseau d’aqueduc - aucunement intéressant d’emprunter pour rénover un réseau désuet, les travaux ne se font donc pas.
  4. Parcs de faible qualité - une piètre qualité de vie, incomparable aux autres résidents de la municipalité.

CE QUI DOIT CHANGER

Les municipalités ont droit à de nombreuses subventions, par exemple le Fonds municipal vert, du gouvernement du Canada. Il serait pertinent de se servir de ces subventions pour apporter de l'aide aux parcs de maisons mobiles existants en priorité, les propriétaires de parcs de maisons mobiles n’ayant accès à aucune aide ou subvention. Par ailleurs, une majorité des taxes perçues dans les parcs de maisons mobiles par les municipalités devrait être réinvestie dans ces parcs - réseau routier, aqueduc, égoûts, etc. - ce qui n’est généralement pas le cas pour le moment.

C’est toute une industrie à faire revivre! 

 

CE QUE DEMANDE ÉCOHABITATION

Un programme québécois de rénovation efficiente et durable des maisons mobiles et parcs existants :

  • Des maisons usinées considérées au même titre que la maison traditionnelle;
  • Des bâtiments résilients, efficients, hautement performants et abordables et une industrie ravivée;
  • Des économies à long terme pour les locataires et propriétaires de maisons mobiles ainsi qu’un confort et un niveau de santé accrus;
  • Une collaboration entre divers organismes, établissements d’enseignement et paliers gouvernementaux afin de mener un programme de recherche et créer du matériel promotionnel et des publications destinés à informer les municipalités, l’industrie et les acheteurs, ainsi que des modèles techniques et une ligne directrice pour l’occupation du sol;
  • Un axe social du développement durable réintégré au cœur des préoccupations gouvernementales.
     

POUR S’INSPIRER - UN PROGRAMME DE REMPLACEMENT DES MAISONS MOBILES PAR DES MODULES HYPERPERFORMANTS AU VERMONT

©  http://www.vhcb.org/mhip/pdfs/slides-sm.pdf

Au Vermont, 15% des maisons usinées (qui représentent 35% de toutes les ventes de maisons neuves aux États-Unis) ont été détruites lors du passage de la tempête tropicale Irene, en 2011. Afin de prévenir de nouvelles tragédies et de moderniser ces logements peu performants, le gouvernement s’est mobilisé. Avec des partenaires solides, il a mis en place un programme pilote novateur de maisons mobiles à haute performance adapté au climat nordique. Le but? Offrir des maisons mobiles résilientes, efficientes et abordables. Une première en Amérique.

Solidement ancrées au sol, ces maisons sont hautement isolées, ce qui permet de réduire les frais de chauffage annuels. En effet, la maison mobile réinventée du Vermont ne consomme que 5 552 kWh par hiver, une consommation de chauffage réduite de plus du tiers par rapport à la consommation de la maison mobile classique4. Les économies annuelles à long terme sont grandes pour les occupants.

© vhcb.org

Quelques avantages supplémentaires des maisons pilotes performantes :

  • Matériaux et composantes très durables
  • Fenêtres à triple vitrage
  • Système de ventilation à récupération de chaleur intégrée
  • Bonne insonorisation
  • Amélioration de la qualité de l'air en raison de l'absence de produits chimiques dans les matériaux de construction

Pour faciliter son adoption, le programme prévoit des aides financières : une maison mobile valant 90 000$ peut être acquise pour la modique somme de 35 000$. Le Fonds High Meadows, par exemple, offre un prêt de 30 000$ par maison au propriétaire, qui doit cependant le rembourser à la vente.

Bien que le programme soit très récent, quatre maisons du programme ont été vendues à ce jour. Le modèle, conçut pour les climats nordiques, pourrait très bien être adapté au Québec.

Les maisons sont construites sous la direction du «Vermont Manufactured Housing Innovation Project», avec comme collaborateurs le VerMod High Performance Manufactured Housing, le Vermont Housing & Conservation Board, le Efficiency Vermont et le High Meadows Fund, entre autres.

 

EN ATTENDANT UN TEL PROGRAMME, QUELLES SOLUTIONS POUR LES PROPRIÉTAIRES ET LOCATAIRES DE MAISONS MOBILES PEU PERFORMANTES?

1. L’ISOLATION

Écohabitation considère que les exigences du Code sont trop peu élevées. On recommande de doubler toutes les valeurs R pour une meilleure performance de l’enveloppe.

TOIT - L'isolation de la toiture est l'une des meilleures façons d'accroître l'efficacité énergétique des maisons mobiles, selon la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). On privilégie une isolation cellulose d’au moins R41 (valeur exigée par le nouveau Code de construction), un excellent choix d’un point de vue écologique. Son cycle de vie présente un impact écologique très faible comparativement aux autres produits d'isolation, tout en procurant une isolation thermique au pouce sensiblement identique à celle de la laine de verre. Pour un toit plat, l’isolation pourrait s’avérer un peu plus difficile (pas d’accès au vide sous-toit), mais il est tout de même possible de défaire le faux plafond et d'ajouter de l'isolant en panneaux ou en vrac dans le plénum, c'est-à-dire l'espace entre le faux plafond et la toiture.

MURS - Du côté des murs extérieurs, ceux d’une maison mobile de plus de 25 ans sont habituellement isolés avec de la laine minérale en matelas sur une épaisseur d’environ 4 pouces, pour un coefficient maximal de R12. Une valeur isolante très peu élevée compte tenu de notre climat rigoureux. Il est possible d’isoler les murs extérieurs de la même façon qu’un mur traditionnel, par l’intérieur, avec des panneaux de polyisocyanurate (efficaces et minces). Il est ainsi possible de viser minimalement une isolation de R24 (exigence du Code) sans perdre trop d’espace.

PLANCHER - On isole généralement le plancher des maisons mobiles en procédant par l'extérieur. Un isolant en nattes (la laine de roche, imputrescible, est appropriée) est placé entre les solives et maintenu en place grâce à une membrane pare-intempéries agrafée aux solives, ou encore à un treillis métallique. On peut même ajouter des panneaux rigides sur l’ensemble, sous les solives.

On peut également gicler du polyuréthane (PU) par en-dessous et fermer le plancher avec des panneaux imputrescibles vissés, comme du fibrociment par exemple, pour éviter l’introduction de rongeurs.

Si le plancher est déjà isolé au PU et qu’il est tout de même froid, c'est possiblement parce qu'il n'y a pas assez d'isolant, parce qu'il n'a pas été posé correctement, parce que les solives créent des ponts thermiques (surtout si elles sont en acier) ou une combinaison de tous ces facteurs. Voici les conseils d'Alain Hamel en ce qui a trait à l'isolation d'un plancher sur pilotis avec du PU :

« Afin de minimiser les ponts thermiques créés par la présence des solives, on peut installer transversalement des fourrures en 2’’X 3’’sur les solives et couvrir presque entièrement le dessous du pontage avec au minimum 3’’ de PU giclé. Bien entendu, il faut s’assurer de mettre en place un isolant sur toute la face externe de la structure, qui devrait être d’une valeur effective de R-4 avec pare-air laminé et joints scellés. »

Attention toutefois! Lorsque le vide sanitaire n'est plus chauffé, on court le risque de voir les conduites d'eau geler par très grands froids. Il est donc préférable de les isoler :

  • Créer une colonne jusqu’au sol, entièrement et parfaitement isolée
  • Créer une ceinture isolée au sol, autour de la colonne, pour éviter qu’il ne gèle
  • Isoler le sol en surface au-dessus des tuyaux enfouis, jusqu’à ce que ces derniers soient sous la ligne de gèle
  • Se rappeler que les gaines sont insuffisantes pour les tuyaux extérieurs

Le mieux est encore d’isoler la ceinture sous la maison. Voir comment dans notre actualité sur les constructions sur pieux et pilotis, ainsi qu'ici.

FONDATIONS - Si la maison mobile est assise sur des blocs de béton ou une fondation de béton, elle pourra être isolée comme un sous-sol. Voir comment isoler parfaitement un sous-sol en climat froid, ici.

Pour en lire davantage, voyez ces questions/réponses de La Ruche au sujet des planchers situés au-dessus d'un espace non chauffé.

2. ÉTANCHÉITÉ

Une mauvaise étanchéité peut causer autant d'inconfort qu'une mauvaise isolation. Règle générale, les maisons mobiles construites après 1975 sont assez étanches à l'air, mais il vaut la peine de procéder à des travaux d'étanchéisation simples tels que de colmater le pourtour des ouvertures pratiquées dans le plafond pour les luminaires et le câblage, ainsi que le pourtour du conduit d'évacuation de la sécheuse et des sorties de ventilateurs.

Si ce n'est pas déjà fait, il faut recouvrir le sol de terre battue de polyéthylène, afin de prévenir les problèmes d'humidité et de migration des gaz souterrains. Il suffit de faire chevaucher les feuilles de polyéthylène d'au moins 30 cm (12 po.) et de recouvrir le tout d'une couche de sable afin de protéger la membrane.

3. CHAUFFAGE

Si votre chauffage n’est pas au point, on recommande en général d'utiliser l'électricité (solaire ou réseau). On peut poser une petite chaufferette d'appoint, par exemple. Les planchers chauffants électriques pourraient également fournir un chauffage très confortable. 

Plusieurs personnes utilisent des petits poêles à bois ou aux granules pour chauffer leur maison mobile sans problèmes. Il faut simplement s'assurer de bien respecter les dégagements requis par le fabricant pour ne pas avoir de problèmes et doter le poêle d’une prise d’air extérieure, tel que préconisé par le programme Novoclimat.

Une solution complémentaire intéressante est de s'équiper d'un chauffe-air solaire. C'est un dispositif qui permet de chauffer l'air par le soleil et de le redistribuer dans la maison au besoin.

Le propane et le mazout sont déconseillés pour des considérations écologiques.

4. PORTES ET FENÊTRES

Des portes et fenêtres efficaces augmenteront bien sûr le confort de la maison. Si les fenêtres sont anciennes, il faut les remplacer par des nouvelles, performantes et certifiées EnergyStar. Voir à cet effet, notre palmarès des fenêtres performantes. Si elles sont déjà performantes, il faudra inspecter les pourtours et colmater les fissures et interstices.

5. L’AIDE FINANCIÈRE

Inexistante.

6. LES ASSURANCES ET RÈGLEMENTS MUNICIPAUX

Chaque municipalité a ses propres définitions et règlements par rapport aux maisons mobiles, ce qui, en retour, a des implications en ce qui a trait aux assurances. L’idéal est de s’informer auprès de la municipalité et des assureurs.

La majorité des villes exige, par exemple, que le vide sous la maison soit complètement fermé, tout en comprenant un panneau mobile (90 cm de largeur x 60 cm de hauteur) pour permettre l'accès à la plomberie. Des prises d'air pour assurer la ventilation peuvent aussi être exigées. Certaines municipalités insistent aussi pour que la ceinture de vide soit construite avec un matériau semblable au parement de la maison. Nous vous conseillons de contacter votre municipalité ou MRC pour connaître la règlemention de votre région.

Le document de la SCHL : Rénovation Éconergétique - Maisons mobiles vous apportera d'autres conseils pour améliorer la performance énergétique de votre habitation (cliquez ici pour le consulter).

SOURCES

  1. tva.canoe.ca/emissions/je/reportages/89016.html
  2. www.bape.gouv.qc.ca/sections/archives/eau/docdeposes/memoires/memo32.pdf
  3. tva.canoe.ca/emissions/je/reportages/89016.html
  4. www.wptz.com/news/vermont-new-york/burlington/pilot-program-builds-energy-efficient-mobile-homes/22609074

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