Architecture Conception Expertise

Construire du neuf ou rénover?

Pour répondre à l'urgence du changement climatique, l'amélioration des bâtiments existants est une stratégie essentielle.

Immobilier résidentiel: construire du neuf ou rénover?
© Grand Canyon National Park, Wikimedia Commons

Vous venez d'acheter une maison qui a besoin d'amour? Votre habitation est en piètre état ou ne répond plus à vos besoins? Vous êtes devant une décision importante: démolir et repartir à neuf, ou rénover. Voici des éléments de réflexion pour faire un choix plus durable.

Le contexte d’urgence climatique

Rappelons que l’Accord de Paris fixe la limite d’élévation de température mondiale à 2 degrés. La courbe des émissions devra donc entamer sa pente descendante dès 2020.

La plupart des scientifiques du climat s’entendent à ce propos: une action immédiate est nécessaire si l’on veut ralentir les impacts induits par les changements climatiques, la fenêtre pour stabiliser et réduire les émissions de gaz à effets de serre étant presque fermée.

En parallèle, de nombreuses études* démontrent que rénover un bâtiment plutôt qu’en construire un nouveau évite l’émission d'importantes quantités de carbone dans l’atmosphère. Les économies de CO2 sont même si grandes que les constructions plus écologiques telles que LEED® ou Nette Zéro ne peuvent les égaler!

* voir les ressources en fin d’article

Source d'énergie: Chicago obtient près des deux tiers de son électricité à partir du charbon, tandis que Portland en obtient près d'un quart des barrages hydroélectriques, par exemple.

Une de ces études a été menée par le Preservation Green Lab à Portland, Phoenix, Chicago et Atlanta, sur une période de 75 ans. Prenant en compte l’analyse cycle de vie de même que l'impact environnemental de la source d’énergie, les chercheurs ont comparé des bâtiments de même fonction, même taille et même performance énergétique sur quatre catégories: changement climatique, santé, qualité des écosystèmes, utilisation des ressources. Verdict? En termes d’émissions de CO2, la rénovation de bâtiments plutôt que la construction de bâtiments similaires permet d'économiser entre 4 et 46 %

En d'autres termes, si un bâtiment existant est démoli et remplacé par une nouvelle construction, il faudra entre 10 et 80 ans pour compenser les coûts carbone associés, et ce, même si le nouveau bâtiment est très performant du point de vue énergétique! En fait, rénover un bâtiment existant est même plus écologique que de construire un bâtiment performant Net Zéro.

En effet, alors que le nouveau standard de réduction des émissions dans les bâtiments est l’atteinte du Net Zéro dans sa consommation énergétique (Net Zéro opérationnel), un bâtiment neuf pose tout de même un problème de taille. La construction génére une quantité de carbone importante! Voyez par vous même:

@grist.org

En bref, alors qu’un bâtiment performant neuf payera des dividendes climatiques pendant des décennies, rénover un bâtiment existant fournit des résultats immédiats dans la lutte aux changements climatiques.

En rénovant plutôt qu’en construisant, nous détournons des milliers de tonnes de déchets des sites d'enfouissement, nous perturbons moins la végétation indigène, évitons l'érosion et les effets néfastes sur les milieux naturels. Tout ceci peut se calculer sous forme d’énergie grise, ou intrinsèque.

Si Portland, Oregon, modernisait 1 % des maisons unifamiliales et immeubles à bureaux qu'elle doit démolir au cours de la prochaine décennie, elle pourrait économiser environ 231 000 tonnes métriques de dioxyde de carbone. Ce qui représente environ 15 % de l'objectif de réduction du CO2 du comté pour la prochaine décennie (source: Greg Hanscom pour Grist, 2012). Imaginez le potentiel!

 

En 1996, une étude de l’EPA a estimé qu'annuellement, le nombre de pieds carrés de bâtiment démolis aux États-Unis est de 925 millions, pour environ 5,7 milliards de pieds carrés de nouvelles constructions. L’énergie intrinsèque qui en découle est l’émission de 300 millions de tonnes métriques par année (étude pour the National Trust for Historic Preservation, The Greenest Building: Quantifying the Environmental Value of Building Reuse, 2011).

étableau tiré et adapté de the National Trust for Historic Preservation, The Greenest Building: Quantifying the Environmental Value of Building Reuse, 2011

La clé du problème: l’énergie intrinsèque

Énergie opérationnelle

La certification Net Zéro concerne les émissions générées par l’opération des bâtiments, soit l’énergie utilisée pour le faire fonctionner: chauffage, climatisation, ventilation, éclairage, électroménagers. Quoi que cela représente un enjeu très important, la certification ne règle pas le problème de de l’énergie intrinsèque.

L'énergie intrinsèque, ou énergie grise, d’un bâtiment est l'énergie attribuable à l'extraction des ressources nécessaires à sa fabrication, au transport de ses matériaux et produits, à son utilisation et à sa destruction. Elle représente aussi l’énergie utilisée au fil du temps pour maintenir, réparer, remplacer les matériaux ou systèmes qui le composent.

Il est possible de réduire cette énergie intrinsèque en sélectionnant des matériaux à faible teneur en carbone et des technologies performantes, et en utilisant des processus de conception et de construction efficaces, par exemple. Mais un moyen encore plus fiable de réduire les gaz à effet de serre émis via l'énergie intrinsèque est de réutiliser les bâtiments existants.

Il y a environ 310 milliards de pieds cubes de bâtiments aux États-Unis et la majorité des bâtiments existants aujourd'hui seront encore utilisés en 2030.

Que signifient concrètement ces données?

Simplement que l’énergie supplémentaire et le carbone nécessaires au remplacement des bâtiments existants par de nouvelles constructions sont contreproductifs et qu’il vaut mieux se consacrer à la rénovation du cadre existant.

La vie atmosphérique du carbone se situe entre 100 et 300 ans, ce qui signifie que le fardeau de carbone de la majorité des bâtiments existants au Québec est encore dans l’atmosphère! (Buildinggreen.com)

Bien entendu, il faut étudier un bâtiment dans sa totalité avant de prendre la décision de le démolir ou de le réutiliser: de nombreux petits bâtiments ont été mal conçus ou mal construits en leur temps, ils en vieillissent d'autant plus mal. Le potentiel de l'investissement financier et de la prolongation de la durée de vie doivent être sondés sérieusement: la structure peut-elle supporter un étage supplémentaire? La dalle ou les fondations sont-elles bien construites? Etc.

Lorsque le potentiel du bâtiment est concluant, il faut opter pour sa remise en forme. En effet, même si l’impact carbone est rarement la priorité du propriétaire, penser à une manière créative de tirer le meilleur d’une structure existante peut donner des résultats surprenants.

Rénover ou reconstruire: tout est question de coûts

Les diverses études parcourues à ce sujet révèlent un autre aspect surprenant: le coût d’une rénovation au pied carré est souvent plus bas que celui d’une construction neuve. Pour certains projets, le coût peut même être réduit de moitié!

Construire une maison neuve coûte en moyenne 150 $ US du pied carré. Le coût de construction d'une maison de 1 800 p2 serait donc de 270 000 $ US. À cela vous devrez ajouter le coût de la déconstruction ou de la démolition, s’il y a lieu, et des permis pour ce type de travaux, qui peuvent être plus difficiles à obtenir selon l’emplacement et les règlementations en vigueur.

Selon une recherche mandatée par l'agence américaine New York State Energy Research and Development Authority, il en coûterait approximativement 112 000 $ US pour rénover complètement cette même maison, même centenaire.

Bien entendu, si on veut augmenter la hauteur du sous-sol, on doit ajouter un bon montant au coût de la rénovation. Et il faut aussi prendre en considération le fait que les projets de rénovation sont réputés pour les imprévus qu'ils comportent et les dépassements de coûts.

Ceci dit, en général, si 60 % à 70 % de la structure est conservée, il en coûte généralement moins cher de rénover.

Pourquoi démolir, alors?

Pour diverses raisons... 

Manque d’entretien

Un sondage de l'Institut Athena, Minnesota Demolition Survey: Phase Two Report, publié en 2004, conclut: « Seul un très petit pourcentage de bâtiments est démoli pour des raisons liées à la dégradation du matériel structurel. La plupart des bâtiments est plutôt démoli en raison d'un manque de maintenance ». En d'autres termes, ce n'est pas que nos bâtiments nous lâchent; c'est que nous échouons à les entretenir.

Réglementation

Si un bâtiment n'est pas historique, il y a généralement absence d’obligation de réfection. Après tout, quel mal y a-t-il à raser un immeuble inefficace et plein de vices de construction, s’il peut être remplacé par une construction lumineuse, confortable, saine et efficace?

L'élaboration de politiques, de codes et de certifications a toujours été dans le sens des objectifs des nouvelles constructions, menaçant par inadvertance les efforts visant à réutiliser les bâtiments existants. En l'absence de réglementation et d’incitatifs à la réutilisation, ou de programme dédiés aux rénovations, détruire le bâtiment existant est vraiment très aisé.

Les exigences en efficacité énergétique des codes de construction peuvent aussi parfois empêcher la réutilisation des bâtiments, n’étant pas bien adaptés aux limitations et aux opportunités uniques présenté par des bâtiments individuels.

Matériaux

Dans l'ensemble, les matériaux utilisés font une différence pour l'environnement et les avantages tirés de la rénovation d’un bâtiment peuvent être réduits ou annulés en fonction du type et de la quantité de matériaux sélectionnés. En d'autres termes, la construction ou la rénovation verte est aussi verte que les matériaux utilisés et utiliser des matériaux à l’énergie grise très élevée lors de la rénovation peut réduire à néant les avantages carbone. Les bâtiments rénovés avec moins d'intrants matériels ont également le potentiel de réaliser les meilleures économies de carbone à court terme.

Développement urbain

En milieu urbain, optimiser les bâtiments existants permet souvent de réaliser des économies d'échelle et de percevoir des loyers plus élevés, ce qui implique généralement d'ajouter de l'espace (sous-sol, étage, annexe) au câdre existant. Mais en milieu rural, les développeurs perçoivent souvent peu de justification économique à la conservation des bâtiments existants. En outre, les coûts environnementaux associés à la construction et à la démolition de bâtiments sont normalement extérieurs aux mandats des constructeurs et exclus des analyses de valeur. Dans ces conditions, les propriétaires sont clairement incités à démolir leur bâtiment, en faveur d'une nouvelle construction. En outre, les travaux de réhabilitation sont généralement considérés comme beaucoup plus risqués que les nouvelles constructions, le processus étant moins prévisible. De nombreux développeurs craignent en effet d'être surpris par des défis imprévus une fois la réhabilitation en cours.

Une question qui doit être posée sérieusement

Ces enjeux suffisent généralement à opter pour la démolition, même dans le cas où la rénovation peut être rentable. Le manque de transparence dans le marché de la rénovation en ce qui concerne les résultats mesurables rend difficile de convaincre les différents acteurs de la rentabilité positive et des avantages associés aux rénovations. À la lumière de ces réalités, l’analyse plus complète des obstacles politiques à la rénovation du cadre existant urge, tout comme les efforts visant à identifier et à concevoir des politiques et des normes qui la favorise.

Une meilleure compréhension des facteurs de démolition sur le marché de l'immobilier est nécessaire, tout comme un examen plus attentif des opportunités politiques qui font face aux obstacles à la rénovation du cadre existant et qui permettraient aux communautés de mieux mettre en valeur le bâti existant.

Bâtiments: le futur nous presse

La population augmente et nous avons besoin de nouveaux bâtiments, cela va de soi. Un bâtiment existant peut ne pas correspondre à sa nouvelle utilisation, ne pas s’intégrer au contexte urbain, représenter des limitations en terme de taille, ou encore rendre irréaliste sa restauration, par exemple dans le cas de nombreux bâtiments vacants dans les villes qui se dépeuplent.

Les aides financières pour de nouveaux bâtiments efficaces en énergie et des certifications pour constructions durables sont généralement les moyens promus pour favoriser des bâtiments écologiques, ce qui peut jouer en défaveur d'une rénovation.

Cela dit, nous pouvons et devons rénover plus de bâtiments que ce qui se fait à l’heure actuelle, et un changement de paradigme qui tient compte des avantages environnementaux relatifs aux rénovations est nécessaire si l’on veut que l’idée même de conservation du cadre existant soit sérieusement prise en compte dans les décisions. Surtout qu'il est possible d’entreprendre des rénovations majeures sur un bâtiment pour que celui-ci devienne aussi performant qu’un bâtiment neuf...

La rénovation d'un bâtiment existant vers un bâtiment performant Net Zéro voire Zéro Carbone: le nec plus ultra!

Avec une rénovation majeure, il est possible d'obtenir la prestigieuse certification LEED® pour les habitations. Elle demande simplement de refaire l’enveloppe du bâtiment au complet et de s’assurer d’une isolation appropriée.

Coupler la certification LEED® avec une certification Nette Zéro est également possible, et souhaitable. Car viser le Net Zéro lors d’une rénovation n’est pas aussi complexe qu’il y paraît. On ajoute une isolation adéquate, on repense l’éclairage et les appareils de consommation, de chauffage, de climatisation et de ventilation, on opte pour des fenêtres performantes et on pose quelques panneaux solaires seulement au besoin. Une rénovation qui atteint la certification Net Zéro génèrera en moyenne le tiers des émissions d’une nouvelle construction Net Zéro!

Tout bâtiment ne pourra être rénové de manière à obtenir la certification Net Zéro, bien entendu. Certains ne pourront jamais profiter adéquatement de l'énergie du soleil, par exemple (ratio fenêtres-murs, orientation, etc.). Mais il faudrait tout de même analyser le bâtiment devant être rénové avec comme perspective de viser la certification Net Zéro.

Le concept Neutre en carbone, présente bien des avantages: évaluer le bilan carbone d'un bâtiment et viser le "Zéro émission" est un moyen de minimiser le coût environnemental d'une rénovation, et même d'une nouvelle construction! Car concevoir un bâtiment au bilan neutre en termes d'émissions de GES consiste réellement à évaluer son impact global et de viser un bilan nul, ou même positif d'un point de vue environnemental. C'est pour encourager à considérer l'analyse de cycle de vie des bâtiments que le Conseil du Bâtiment Durable du Canada lançait en mai 2017 sa nouvelle Norme sur les Bâtiments à Carbone Zéro pour les bâtiments commerciaux, institutionnels et résidentiels de grande hauteur. Citons également la certification pour des maisons neutres en carbone de l'organisme Planetair et de l'entrepreneur durable Belvedair, lancée en 2015.

Des subventions pour soutenir la rénovation

CONSEIL 

Faites affaire avec un architecte expert dans les rénovations de grande envergure. Ils ont généralement une vision créative qui permettra de sauvegarder le plus d’éléments possible en concevant un concept pratique et moderne.

Vous pensez rénover votre habitation afin de la rendre plus saine? Vous avez des besoins particuliers à combler? L’aspect financier peut mettre un frein à vos démarches ou affecter votre ambition. Nous avons donc trouvé pour vous les différents programmes, aides financières et hypothèques qui récompensent les choix écologiques et sains en matière de rénovation en habitation. Vous pouvez parfois même les combiner! Découvrez tous les détails ici. 


Sources

Évènements à suivre

Pour poser une question technique, adressez-vous à nos experts.