De nouveaux règlements et nouvelles lois pour les UHA au Québec!

La dernière année a été très active pour le développement règlementaire entourant les projets d’UHA partout au Québec. Montant en intérêt depuis quelques années, les consultations et études commencent à porter fruit : plusieurs municipalités ont développé leur réglementation autorisant les projets d’unités d’habitation accessoires sur leur territoire et les nouvelles lois provinciales PL16 et PL31 en vigueur depuis 2024 les encouragent en ce sens.

Une unité d’habitation accessoire, c’est un logement additionnel à une habitation principale, qui s’ajoute sur le même lot. Ça peut être sous forme de sous-sol transformé en logement, d’annexe latérale ou de petite maison pavillonnaire construite dans le jardin. Ces petits logements peuvent être construits pour loger un proche ou ajouter un revenu locatif et ils permettent de diversifier et de densifier de manière douce le parc de logement.

Quelles villes permettent déjà les UHA en 2025? Que devez-vous savoir avant de planifier un agrandissement ou une annexe résidentielle? On répond à vos questions!

Comprendre les UHA, UHAA, UHAD

Le terme « Unité d’habitation accessoire (UHA) » est un mot parapluie qui désigne un logement plus petit ajouté sur le lot d’une habitation principale plus grande.

Sous ce terme, on retrouve 3 catégories d’UHA :

• le logement additionnel réaménagé à même l’enveloppe de la résidence principale, tel qu’un étage réaménagé en logement.
• les UHAA - unités d’habitation accessoires attachées – étant une annexe ajoutée pour un nouveau logement partageant un mur mitoyen avec la résidence principale.
• les UHAD - unité d’habitation accessoire détachée – étant une petite maison pavillonnaire détachée de la résidence principale, tel qu’un studio de jardin ou une maison en fond de cour.

Plusieurs situations peuvent susciter l’intérêt de construire une UHA chez soi : le désir de loger un membre de la famille nécessitant des soins, l’intérêt pour l’habitation bigénérationnelle, l’envie d’ajouter une source de revenu locatif à son terrain, le besoin d’utiliser un bureau, un atelier ou le désir de faire une transition vers une maison plus petite en ouvrant la propriété principale à la location.  

Du côté des municipalités, les avantages se perçoivent à plusieurs niveaux : ça permet d’optimiser les infrastructures urbaines existantes, de dynamiser les quartiers, de diversifier les solutions face au manque de logement, au vieillissement de la population et de participer à préserver les forêts et terres agricoles menacées par l’étalement urbain.

La règlementation des unités d'habitation accessoires

On retrouve des UHA dans le paysage Québécois depuis les 19 et 20^e siècle, mais elles sont devenues plus discrètes dans les années 50. Étant pratiquement absente des règlements d’urbanisme, leur gain en popularité des dernières années a souvent été freiné par une règlementation absente, obligeant à passer par des demandes de dérogation ou d’abandonner le projet.

Depuis les 15 dernières années, elles sont autorisées dans la majorité des secteurs résidentiels à Vancouver, Edmonton, Toronto, Ottawa, Los Angeles, San Francisco, Seattle et Portland. On voit maintenant leur apparition se faire dans les règlements d’urbanisme des villes au Québec.

Nouvelles lois qui affectent les projets d'UHA au Québec

Au niveau provincial, les nouvelles lois PL31 et PL16 donnent de nouveaux pouvoirs aux municipalités pour autoriser et encadrer la réalisation des projets d’UHA sur leur territoire.

PL31 : plein droit pour l’aménagement d’UHAA partout au Québec, sous certaines conditions

Le projet de loi autorise de plein droit l’aménagement de logements additionnels ou d’habitation accessoires attachées sur l’ensemble du territoire québécois, sous certaines conditions. Celui-ci s’applique aux résidences unifamiliales détachées : un permis de construction doit être obtenu et la municipalité peut exclure son territoire ou des zones de son territoire de l’application de la loi. En d’autres mots, la loi permet aux municipalités d’autoriser la construction de logements accessoires, même si le règlement de zonage actuel l’en empêche, et ce, pour une période de 5 ans.

Cette loi permet donc aux villes depuis août 2024 d’accepter des projets tels qu’un sous-sol transformé en logement ou un logement annexe à la résidence principale, malgré une contre-indication de son règlement de zonage. Les logements accessoires détachés ne sont pas assujettis.

PL16 - Super pouvoir aux municipalités : processus règlementaire simplifié pour les projets d’UHA et les programmes d’aide financière!

Deux articles du projet de loi PL16 s’adressent aux UHA.  D’abord, il permet d’accélérer le processus règlementaire en permettant à la municipalité d’autoriser et d’encadrer par règlement les UHA sans passer par une révision majeure du plan d’urbanisme. Ça s’adresse à tout type d’UHA, incluant les unités d’habitation accessoires détachées!

De plus, ce projet de loi autorise les municipalités à débloquer des fonds pour des programmes d’aide financière des logements accessoires servant à loger un proche. Un tel programme pourrait aider via des congés de taxes, ou des subventions, lorsque le logement sert à loger un membre de la famille ou une personne nécessitant des soins.

Les villes qui autorisent les unités d'habitation accessoires en 2025

En plus des consultations et des études qui étaient déjà en cours dans différentes municipalités, ces nouvelles lois ont mené à l’adoption de règlements propres aux UHA dans plusieurs villes au Québec en 2024-2025.

Voici les villes qui autorisent et affichent un règlement d’urbanisme pour UHA en 2025 :

• Baie Saint-Paul
• Québec
• Trois-Rivières
• Nicolet
• Contrecoeur
• Verchère
• Sainte-Amable
• Val-David
• Prévost (à venir)
• Saint-Jérome
• Sainte-Catherine
• Longueuil (à venir)
• Dunham
• Sutton
• Cookshire-Eaton
• Sherbrooke
• Granby
• Victoriaville
• Rimouski (à venir)

Si votre municipalité a publié son règlement d’urbanisme pour UHA et qu’elle ne s’y retrouve pas sur la carte, écrivez-nous! 

Ce que disent les règlements municipaux sur les unités d'habitation accessoires

Chaque règlement est différent, il est bien important de vérifier ce qui s’applique auprès de la direction de l’urbanisme de votre municipalité, il se pourrait qu’elle soit plus ou moins permissive. Cependant, plusieurs grandes lignes se recoupent et voici un aperçu des règlements encadrant les UHA au Québec :

• la superficie maximale est règlementée, elle est en moyenne d’environ 70-80m2 ou 50 % de la superficie habitable de la résidence principale. 
• la hauteur maximale varie entre 1 ou 2 étages, mais elle ne peut pas dépasser celle de la résidence principale.
• le bâtiment principal sur le lot est une habitation unifamiliale détachée.
• la connexion aux réseaux d’aqueduc et d’égouts municipaux se fait généralement via celle de la résidence principale et une seule entrée d’eau pour le lot pour desservir les deux logements.
• l’intégration doit minimiser les impacts négatifs sur le voisinage et préserver l’intimité.
• limiter la coupe d’arbres et replanter tout arbre coupé.
• ajouter parfois une case de stationnement supplémentaire.
• faire un chemin d’accès piétonnier vers l’UHA.
• limiter l’ajout de surfaces imperméables, privilégier un revêtement poreux réduisant les ilots de chaleur.
• les résidences de tourisme ou la location à court terme ne sont pas acceptées.
• le propriétaire doit avoir son domicile principal dans un des deux logements.
• l’accessibilité universelle est parfois recommandée.
• le lot ne peut pas être subdivisé ultérieurement pour séparer l'unité d'habitation accessoire de la résidence principale. 
• la UHA détachée doit être construite sur une fondation conforme au Code de construction en vigueur.
• l'UHA doit correspondre au style architectural et s'agencer avec les matériaux de revêtements extérieurs de la résidence principale.

Consultez notre guide sur la construction d’un projet d’UHA pour en savoir plus. 

La suite des règlements sur les unités d'habitation accessoires

Tandis que la nouvelle règlementation provinciale donne l’autorisation de plein-droit pour l’adaptation d’un logement additionnel à l’intérieur de sa résidence, les différentes municipalités autorisent et encadrent de plus en plus les UHA détachées sur leur territoire.

Pour débuter votre projet, vérifiez les règlements d’urbanisme de votre municipalité et consultez notre guide sur la construction d’un projet de UHA au Québec!

Pour retrouver les projets de loi mentionnés dans l’article, suivre les liens suivants : PL 16 et PL 31.