Une unité d’habitation accessoire (UHA) est un logement additionnel à une habitation principale, qui s’ajoute sur le même lot. Ça peut être sous forme de petite maison pavillonnaire construite dans le jardin, de sous-sol transformé en logement ou d’annexe latérale.
L'année 2024-2025 a été très active pour le développement règlementaire entourant ce type de projet. Les municipalités ont beaucoup à gagner : diversité du parc de logement, dynamisme des quartiers, densification douce, optimisation des infrastructures urbaines existantes, ajout de solutions face au manque de logement et au vieillissement de la population, et participation à préserver les forêts et terres agricoles menacées par l’étalement urbain.
Les UHA ont le vent dans les voiles, notamment à la suite de nouvelles lois qui touchent les projets d'UHA au Québec.
Les avantages des unités d’habitation accessoires pour les propriétaires
Plusieurs situations peuvent faire mousser l’intérêt de construire une UHA dans sa cour.
Dans certains cas, ça peut être l’envie de loger un membre de la famille nécessitant des soins ou l’intérêt pour l’habitation bigénérationnelle. Cette solution permet une cohabitation équilibrée entre accompagnement et autonomie, peut briser l’isolement et favoriser naturellement la mixité sociale.
L’UHA peut également être utilisée en tant que bureau ou atelier, ce qui permet de réduire ses déplacements.
Dans d’autres cas, l’unité peut servir à la location et à l’ajout d’un revenu. Il peut être intéressant de louer l’UHA, ou à l’inverse, de mettre la maison principale en location et d’habiter le petit logement. Cette situation peut permettre de faire une transition vers une maison plus petite ou simplement d’aider à payer l’hypothèque. Attention, généralement, un seul des deux logements peut être loué et la location à court terme est interdite!
Les étapes à suivre pour planifier la construction d’une unité d’habitation accessoire
Vous souhaitez planifier la construction d’une unité d’habitation accessoire sur votre terrain? Voici comment s’y prendre :
1. Choisir le type d'UHA
Il existe trois catégories d’UHA, il faut choisir d’abord le type de forme pour ajouter un logement chez soi :
Chaque type de forme a ses avantages. Si l’espace est disponible, le réaménagement intérieur peut permettre de créer un logement additionnel sans la modification de l’enveloppe du bâtiment. Il faut toutefois s’assurer qu’un accès direct de l’extérieur vers la nouvelle habitation est possible. Cette forme d’UHA permet de créer une unité à moindres coûts.
Si l’espace intérieur n’est pas suffisant, l’unité d’habitation accessoire attachée est l’agrandissement de l’enveloppe du bâtiment pour ajouter une unité. Ce type d’annexe laisse la possibilité pour un accès intérieur reliant les unités.
L’unité d’habitation accessoire détachée, sous forme de pavillon dans la cour, peut-être la solution si vous préférez une plus grande séparation des milieux de vie.
Apprenez-en sur les différents types d'UHA dans cet article.
2. Vérifier les règlements municipaux
Ensuite, pour bien démarrer la conception de votre projet, tout commence par prendre connaissance des règlements.
Plusieurs types de règlements s’appliqueront à votre projet. Vérifiez d’abord si votre municipalité fait partie de la liste de celles qui ont publié et adopté un règlement régissant les UHA. On retrouve plusieurs grandes villes telles que la Ville de Québec, Victoriaville, Longueuil, Sainte-Catherine, Sherbrooke, Baie-Saint-Paul, Nicolet, Trois-Rivières, Sutton, etc..
Si votre municipalité ne fait pas partie de la liste, il se peut qu’elle ne l’autorise pas actuellement ou que vous deviez passer par une demande de dérogation pour obtenir un permis.
Une fois que vous avez fait le premier pas, l’étape suivante est de communiquer avec la direction de l’urbanisme pour leur expliquer votre projet et leur demander de vous transmettre les règlements applicables.
Vous devriez vous retrouver avec différents documents à prendre en compte, tels que :
- le règlement régissant les projets d’UHA;
- les règlements de zonage selon votre secteur;
- différents règlements d’urbanisme sur l’intégration architecturale, la protection incendie ou la salubrité.
Ces différents règlements encadreront l’implantation de votre projet et détermineront les superficies de plancher admissibles, les obligations minimales et maximales de fenestration, les matériaux à installer ou les marges de terrain à respecter.
Si vous souhaitez vous informer avant de communiquer avec eux, vous pouvez jeter un coup d’œil sur le site de la direction de l'urbanisme de votre municipalité, les règlements y sont généralement publiés.
Prendre connaissance de ce qui s’applique à son terrain permettra de démarrer la conception dans la bonne direction.
3. Respecter les marges minimales
Une fois les règlements en mains, il est temps de prendre des mesures. Il y aura plusieurs distances, marges et superficies à analyser : autant pour respecter les distances exigées par rapport aux voisins, celles par rapport aux bâtiments sur votre terrain ou pour vérifier les dimensions maximales permises de l’UHA.
Une bonne analyse de votre terrain permettra d’envisager les différents emplacements pour aménager votre logement accessoire. Un petit terrain n’empêche pas la configuration intéressante d’une UHA, mais il faut réfléchir à l’aménagement paysager, au positionnement des terrasses ou à l’emplacement des entrées et des fenêtres.
Quelques éléments sont prescrits aux règlements et d’autres font partie des bonnes pratiques. En voici quelques-uns à vérifier :
- les marges latérales et arrières par rapport aux lots voisins, selon le zonage;
- la distance par rapport au bâtiment principal;
- l’emplacement prévu des terrasses et des entrées;
- l’estimation de l’ombrage potentiel que créera la nouvelle habitation;
- l’identification des arbres et de la distance requise par rapport à ceux-ci;
- l’accès piétonnier à ajouter, généralement d’environ 1,2 mètres de large;
- la superficie de votre terrain et de votre maison principale, qui pourrait déterminer la superficie maximale de l’UHA;
- la hauteur de votre habitation principale – l’UHA ne doit pas dépasser cette hauteur;
- l’aménagement des brises vu dans l’aménagement paysager pour donner de l’intimité entre la maison principale, l’UHA et les voisins;
- l’accès pour les services d’urgence – d’environ 3 mètres de large, à vérifier selon la municipalité.
Ceci permettra de commencer à réfléchir à l’aménagement général de votre projet.
4. Stationnement obligatoire ou non?
Selon les différentes municipalités, il peut être requis d’ajouter une case de stationnement pour l’ajout d’un logement. Ceci aura un impact sur l’aménagement de votre terrain. Il est habituellement nécessaire de prévoir un stationnement dont l’accès n’est jamais bloqué par la voiture d’une autre habitation, ce qui implique des espaces de stationnement côtes à côtes ou une voie d’accès permettant le déplacement libre des voitures.
Si l’ajout d’un stationnement est nécessaire, il se pourrait que la prolongation de l’entrée charretière le soit également, ce qui impactera les coûts!
5. Connexion aux réseaux municipaux
Un des grands avantages de construire une petite maison en ville sur un terrain déjà aménagé est l’accès aux réseaux existants, autant pour l’électricité, l’aqueduc, les égouts sanitaires, que le câblage pour les réseaux de communication (internet, téléphone, télévision). L’UHA s’insère dans un milieu déjà fonctionnel et profite des ressources existantes.
À cette étape-ci, vérifiez la configuration des connexions pour l’UHA, car l’impact sur le budget pourrait être plus grand que vous ne le pensez!
Au niveau de la gestion de l’eau, la connexion via le réseau de la maison principale est fortement souhaitée pour minimiser les coûts et l’importance des interventions. Vérifiez la règlementation municipale, la majorité oblige la connexion via la maison principale, mais en de rares cas, il peut arriver qu’une connexion distincte pour l’UHA soit indiquée.
Si une connexion distincte pour le logement accessoire est à prévoir, l’impact sur le budget est non-négligeable. Une connexion distincte au réseau de la ville nécessite de creuser une tranchée jusqu’aux conduits municipaux, généralement situé au niveau de la rue, pour ajouter un branchement pour l’entrée d’eau. Cette opération est beaucoup plus complexe et coûteuse qu’une tranchée de l’UHA vers l’habitation principale.
La connexion de l’UHA représente généralement l’ajout d’une salle-de-bain et d’un évier de cuisine sur le réseau de la maison principale. Vérifiez avec un plombier si le réseau d’eau est en état de supporter l’UHA et si la pente gravitaire de l’UHA vers le retour d’égout sanitaire de la maison principale est suffisante.
Si votre terrain est desservi par un puit et un champ d’épuration, vérifiez la capacité du système actuel et s’il peut supporter l’ajout de l’UHA selon la loi sur la qualité de l’environnement.
Du côté électrique, pour voir si l’UHA se raccorderait au réseau existant, vérifiez l’ampérage du réseau de votre habitation principale. L’ajout d’une UHA peut représenter environ 80 à 120 ampères additionnels. À noter qu’un sous-compteur serait à prévoir, ainsi que de faire appel à un électricien.
Les connexions aux réseaux peuvent paraître anodines, mais peuvent devenir de mauvaises surprises sur le budget si elles ne sont pas prises en compte.
6. Contraintes de construction : matériaux, fenestration, sécurité incendie
Au moment de la conception, quelques règles s’appliquent aux matériaux et au positionnement des fenêtres. Vu l’insertion dans un environnement déjà bâti, la proximité de la petite maison par rapport aux habitations voisines peut apporter quelques défis.
Le positionnement des fenêtres est à réfléchir selon l’environnement pour s’assurer de préserver l’intimité. L’idée est d’obtenir des vues intéressantes, tout en limitant les regards extérieurs. Faites attention à la fenestration en direction des bâtiments voisins. Par exemple, le code civil du Québec interdit les fenêtres à moins de 1,5 mètres de la ligne de terrain d’un voisin dans la section sur les rapports de voisinage.
Les normes d’incendie du Code de construction du Québec viendront également dicter la quantité de fenêtres maximale qu’il sera possible d’installer. Les fenêtres, sous le terme « baies non protégées », représentent des risques de transmission de flames, de chaleur ou de fumée. La distance de chaque façade par rapport aux autres terrains ou aux bâtiments voisins déterminera le pourcentage de superficie maximal de fenêtres. Pour les détails, consultez l'article 9.10.14.4 sur les façades de rayonnement!
D’autre part, pour la quantité minimale de fenêtres de l’UHA, votre municipalité devrait détenir un règlement lié aux normes de salubrité. Cette norme sert à s’assurer qu’il y ait une luminosité intérieure suffisante. Les chambres devront également avoir une ouverture minimale respectant la norme Egress permettant de servir d’issue de secours.
En suivant ces règles, le défi est de positionner les fenêtres pour avoir un ensemble esthétique et des vues intéressantes. Dans le cas où la proximité aux bâtiments voisins apporterait des défis, pensez à travailler l’aménagement paysager en installant des murets, arbres ou arbustes pour vous aider à couper les vues ou créer des divisions avec les habitations voisines.
Pour le choix des matériaux, plusieurs municipalités souhaitent s’assurer d’une cohérence entre la maison principale et l’UHA. Certaines sont plus prescriptives, exigent de démontrer l’intégration architecturale du projet à l’échelle du quartier et vont jusqu’à règlementer la luminosité extérieure, tel qu’à Baie-Saint-Paul.
Sinon, il sera simplement demandé que l’UHA réponde au style architectural de la résidence principale sans pour autant en être une version réduite.
Vérifiez ainsi si un plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA) est requis, les exigences les plus complètes s’y retrouveraient. Sinon, les matériaux exigés devraient être indiqués aux règlements de zonage!
7. Accessibilité universelle
Au moment où serez prêts à réfléchir à la conception de l’UHA, pensez à l’accessibilité universelle de l’habitation. Que l’UHA soit prévue ou non pour une personne à mobilité réduite, la création d’un logement adaptable permet d’élargir son utilité à long terme.
L’UHA pourrait éventuellement accommoder une personne ayant besoin de soins et plusieurs notions de design universelles peuvent être intégrées à la conception sans en affecter l’utilisation. Voici à quoi peuvent ressembler quelques paramètres :
- des espaces de séjour, de salle-à-manger et de chambres agréables, en s’assurant que la hauteur des appuis de fenêtres est à un niveau permettant à une personne assise de voir à l’extérieur;
- l’utilisation de la salle de bain et de la cuisine, en prévoyant le nécessaire pour une adaptation future : fonds de clouage pour l’installation de barres d’appuis et des siphons à une hauteur permettant l’abaissement des éviers;
- le parcours sans obstacles, en laissant l’espace suffisant pour le changement de direction d’un fauteuil roulant dans les corridors et les différentes pièces de vie;
- l’accès aux portes, en prévoyant une largeur suffisante et le dégagement pour accéder à la poignée;
- l’atteinte des commandes, en installant des interrupteurs à une hauteur permettant de facilement les atteindre.
Pour voir les normes sur les logements adaptables et la précision des mesures, allez voir la section 3.8.5 du Code de construction. Des guides sont également disponibles, tels que celui de la RBQ, sur l'accessibilité des bâtiments.
8. Estimation des coûts d’une UHA/annexe
Pour estimer les coûts d’un projet d’UHA le plus adéquatement possible, il faut avoir les plans en mains, comptabiliser les matériaux, la main d’œuvre, les différentes composantes nécessaires au bon fonctionnement du chantier et calculer le tout selon les prix à jour.
Les prix varient grandement d’un projet à l’autre. À titre d’exemple, un projet d’UHA de 450 pi2 construite avec des matériaux de qualité et performante énergétiquement : fenêtres triple vitrage, isolation à la cellulose et laine de roche, dalle monolithique avec chauffage radiant et thermopompe murale, pourrait coûter autours de 210 000$. Pour une hypothèque prise sur 25 ans, ceci représenterait environ 1 100$/mois aux taux d’intérêt en vigueur.
Ce coût, pour la construction d’un logement neuf, reviendrait à un montant moins élevé que la location d’un logement dans la plupart des villes au Québec en 2025.
9. Le processus de demande de permis
Le processus de demande de permis n’est pas très différent de celui d’une construction unifamiliale. Les projets d’UHA sont évalués par un comité consultatif d’urbanisme. Ceux-ci se rassemblent pour vérifier les projets et s’assurer que les normes d’urbanisme sont appliquées.
Assurez-vous de soumettre un dossier étant le plus complet possible pour limiter les allers-retours puisque l’obtention d’un permis peut prendre de deux mois à plus d’un an, selon la ville.
Pour obtenir un permis, il faut généralement détenir un plan d’architecture (plans de planchers, façades, plan d’implantation) et une étude sommaire qui démontre que le projet répond aux règlements. Si un plan d’implantation et d’intégration architectural (PIIA) est nécessaire, il sera probablement requis de joindre des perspectives 3D et un descriptif plus précis des matériaux en comparaison avec le bâtiment principal et les bâtiments voisins.
10. Contraintes d’occupation ou d’usage
L’utilisation des UHA au Québec était auparavant parfois limitée à une personne ayant un lien de parenté avec le propriétaire. Cette exigence, qui limite grandement l’utilité à long terme des logements, n’est généralement plus applicable.
Par contre, si l’utilisation est dédiée à un proche, vérifiez si votre municipalité a un programme d’aide financière. Effectivement, si un logement accessoire attaché est construit dans le but de loger un membre de la famille, la municipalité pourrait avoir débloqué des fonds pour encourager ce type de projet. À lire dans l’article sur la règlementation des UHA et les nouveaux droits accordés aux municipalités via le projet de loi n° 14.
En d’autres circonstances, l’usage pour la location à long terme des UHA est généralement accepté. Habituellement, il faut que le propriétaire occupe un des logements en tant que résidence principale, uniquement un seul des logements peut être en location et la location à court terme ou touristique n’est pas permise.
L’occupation pour un bureau ou un atelier est généralement possible, mais doit respecter certaines normes d’usage résidentiel et ne peut pas être d’usage commercial, à moins que le zonage le permette.
Finalement, il est à noter que le lot ne peut généralement pas être subdivisé ultérieurement pour séparer l’unité d’habitation accessoire de la résidence principale.
Conseils pratiques et erreurs à éviter
Conseils pratiques pour la conception de petits espaces
La conception d’une unité d’habitation accessoire doit permettre de trouver un bon équilibre entre confort et sobriété. L’optimisation des espaces est grandement souhaitée et voici quelques conseils pratiques à ce sujet :
- ne pas se limiter aux dimensions standards dans l’aménagement intérieur. Puisque l’habitation est plus petite, l’intégration de meubles ajustés sur mesures peut grandement bénéficier à l’optimisation de votre espace. Par exemple, utiliser la pleine hauteur du plancher jusqu’au plafond pour les armoires et les rangements ou construire du mobilier intégré à l’architecture (bibliothèque intégrée aux cloisons, seuil de fenêtre conçu pour créer un banc, etc);
- minimisez les espaces de circulation pour profiter au maximum de la superficie de plancher;
- analysez bien vos besoins et pour mieux les chiffrer, faites l’exercice de mesurer votre logement actuel.
Faites affaire avec un professionnel en conception de petits logements, qui portera attention à la conception du design intérieur!
Les erreurs à éviter
Ne pas vérifier la réglementation avant de concevoir les plans. Assurez-vous d’avoir fait une vérification complète, surtout si vous envisagez l’option d’acheter des plans préconçus. L’étude des règlements et de votre terrain permet de s’assurer que l’UHA s’intègre bien à votre environnement!
De plus, une habitation accessoire doit être permanente et être construite sur une fondation conforme au code de construction en vigueur. Généralement, une petite maison mobile ne s’y conformerait pas.
Négliger les raccordements ou le coût des services. Vérifiez si une entrée d’eau distincte au réseau municipale est nécessaire pour approvisionner l’UHA. Heureusement, ce n’est pas habituel, car la majorité des municipalités au Québec demandent une connexion via l’habitation principale, ce qui permet d’éviter des surcoûts de plusieurs milliers de dollars.
Mal planifier l’usage : location, usage familial, etc. Pour s’assurer de la pérennité du projet, vérifiez les usages permis. Une résidence de tourisme ou la location à court terme n’est généralement pas acceptée. Vérifiez également si un lien familial est nécessaire à la conformité d’un logement accessoire dans votre secteur.
Appel à l’action
Les unités d’habitation accessoires sont intéressantes pour densifier les villes en créant de la diversité de logements, tout en s’intégrant à l’urbanisme des quartiers. Elles peuvent permettre d’optimiser son terrain en ville, de créer des revenus, créer de la valeur et aider à rembourser son hypothèque. Elles peuvent également répondre à des besoins de cohabitation saine et d’aide à domicile.
Les municipalités sont de plus en plus nombreuses à voir les bénéfices de ces petits logements encore peu répandus au Québec. Si une UHA répond à vos besoins, informez-vous auprès de votre municipalité.
Pour être accompagnés dans votre projet d'unité d’habitation accessoire
Pour faciliter le démarrage de votre projet d’UHA, retrouvez notre page de coaching. Vous pouvez prendre rendez-vous pour analyser le cadre de votre projet. Vous pourrez également faire une analyse règlementaire complète, l’étude du terrain et l’estimation budgétaire.
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Vous en savez maintenant plus sur les étapes à suivre pour construire une unité d'habitation accessoire. Trouvez plus de pages sur la construction d'une UHA ci-dessous et dans nos guides sur la construction écologique. |
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