Les annexes résidentielles ont la cote à Ottawa! À l’automne 2015, la Ville a réalisé une consultation publique pour autoriser de façon adéquate ces logements supplémentaires, même dans des constructions accessoires comme des pavillons-jardins ou garages. Le résultat : 60 % des sondés veulent en construire une! Le futur réglement de zonage étendra donc les possibilités de l’apparition de petites annexes résidentielles au fond des cours.
Annexes résidentielles : une réponse flexible aux nouveaux besoins
De plus en plus sollicitées, les annexes résidentielles répondent aux besoins d’une société qui évolue : prolongation du séjour chez les parents, retour aux études, recomposition familiale, précarité et mobilité économique, besoin de proximité des aînés, etc.
En pratique, un appartement annexe à la résidence principale, doté de sa propre cuisine et salle de bain, offre la possibilité pour les propriétaires de toucher un revenu additionnel qui les aide à assumer les coûts de leur propriété. Une opportunité pour les ménages à faible ou modeste revenu.
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Un logement secondaire est une unité résidentielle isolée annexée à une unité principale, située dans le même bâtiment ou ailleurs sur le terrain (tel qu'illustré ci-dessus). (Source : Ville d'Ottawa) |
Souvent plus petit qu’un logement régulier, un logement supplémentaire de ce type est offert en location pour une somme plus modique. Ainsi, la multiplication d’annexes résidentielles offre un renouveau dans l’offre de logements abordables, leur nombre ayant décliné de manière significative dans le contexte de la crise du logement. Cette option offre un des moyens les plus économiques pour accroître le parc de logements abordables et intégrer ceux-ci dans la collectivité tout en conservant le caractère distinctif d’un quartier.
Mieux, le caractère du quartier peut être amélioré par cette tendance. De plus en plus, les quartiers résidentiels classiques voient leur population décliner et perdent leur ambiance résidentielle agréable. Dès lors, le vieillissement des résidents ou le départ des enfants de la résidence familiale peuvent être contrebalancés par l’arrivée d’une population locataire, profitant des solutions de logement plus flexibles offertes par les annexes résidentielles.
À l’échelle de la société, les annexes résidentielles répondent donc à un enjeu d’intérêt provincial; l’Ontario l’a bien saisi. Selon le ministère des Affaires municipales et du logement de l’Ontario, une offre suffisante de logements abordables « favorise la compétitivité économique, la santé, l’éducation et le bien-être collectif ».
L’Ontario en avance sur la question
Depuis le 1er janvier 2012, les municipalités ontariennes sont obligées d’adopter dans leur règlement de zonage des dispositions autorisant l’utilisation de deuxièmes unités. C’est le ministère des Affaires municipales et du logement qui est à l’origine de cette orientation, présentée dans sa Loi de 2011 favorisant des collectivités fortes grâce au logement abordable.
C’est dans ce contexte que la Ville d’Ottawa a réalisé l’automne dernier un sondage auprès de ses citoyens pour déterminer dans quelles circonstances ces logements devraient être autorisés. Bien qu’elle permette déjà les logements secondaires de plein droit dans les résidences principales de toutes les zones résidentielles, la Ville a décidé de les autoriser également dans les constructions accessoires comme les pavillons-jardins ou garages. Le document de base au sondage examine les facteurs entourant l’autorisation de logements secondaires dans des constructions accessoires.
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CLIQUEZ POUR AGRANDIR L'IMAGE. © Ville d'Ottawa
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Les résultats sont probants : 60 % des citoyens sondés sont favorables à l’idée de construire une annexe résidentielle sur leur propriété, et 21 % seraient possiblement favorables!
Toutes les régions de la ville (urbaine, suburbaine et rurale) sont envisagées avantageusement. Cependant, les réponses démontrent que bien des aspects doivent être pris en compte dans un règlement municipal; celui-ci devrait prévoir des conditions pour conserver l’intimité, éviter les nuisances dues au bruit, ou encore empêcher les pertes d’ensoleillement.
Ainsi, des pavillons-jardins résidentiels, même de moins de 55 m2 (592 pi2), pourraient pousser sous peu dans les cours d’Ottawa.
Appartement au fond d’une cour résidentielle : une localisation gagnante pour l’environnement aussi
En plus d’améliorer l’offre de logements abordables, les annexes résidentielles représentent aussi une excellente solution à la densification urbaine, réduisant considérablement l’impact environnemental de la ville. La densification est un enjeu au cœur des politiques de développement urbain durable depuis plus d’une décennie. Dans la mesure où il s’agit d’un processus s’opérant sans division parcellaire, s’appuyant sur le système locatif plutôt que sur celui de la construction–vente, on parle de densification douce.
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Le granny flat, ou le studio de grand-maman! © Ville d'Ottawa
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Une plus grande densité d’habitations favorise le développement des transports en commun, diminue l’impact énergétique lié à la localisation des habitations et permet l’utilisation plus efficace des infrastructures municipales. La marche et le vélo sont tout de suite plus attrayants si on ne réside pas à la périphérie d’une agglomération. Rappelons qu’1 km de trajet à pied ou en vélo plutôt qu'en auto équivaut à une économie de 0,21 kg CO2 éq., soit plus de deux tonnes si on laisse l’auto au garage pour ses déplacements quotidiens.
Autre fait intéressant : un logement accessoire étant plus petit qu’un logement principal, l’impact environnemental de sa construction et de sa consommation d’énergie a de bonnes chances d’être plus favorable. Voilà donc la porte ouverte aux petites, voire micro-maisons!
Où en est-on au Québec?
Au Québec, les municipalités ne sont pas obligées d’autoriser les logements supplémentaires, mais elles le peuvent, au travers de leur règlement de zonage. Cependant, tant que l’autorisation de ces logements n’est pas exigée des municipalités, le phénomène risque de stagner dans la province. C’est sans compter sur l’engouement du grand public pour le sujet!
D’autres différences avec l’Ontario pourraient restreindre la construction d’annexes résidentielles au Québec :
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la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme accorde aux municipalités le pouvoir de restreindre l’occupation de ces logements par des personnes ayant un lien de parenté ou d’alliance entre elles : parent, personne à charge, personnes qui sont ou étaient apparentées par le sang ou alliées au propriétaire ou à l’occupant de l’habitation principale, y compris par l'intermédiaire d'un conjoint de fait (article 113). Certaines décident donc de limiter la location aux personnes ayant un lien de parenté avec les propriétaires, mais en réalité le fait est difficilement contrôlable;
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de nombreuses municipalités définissent une taille minimale pour les annexes résidentielles, ce qui, selon la superficie déterminée, peut grandement freiner le mouvement. Il convient bien sûr de poser des balises pour de tels projets, mais les choix d’une municipalité doivent être avisés pour ne pas restreindre toute initiative.
En 2020, la Ville de Ste-Catherine, sur la Rive-Sud de Montréal, a entamé un processus de simplication règlementaire pour faciliter l'implantation d'unités d'habitations accessoires sur son territoire. Cette innovation urbaine pourrait bien inspirer d'autres municipalités québécoises.
L'Arpent fait avancer le dossier
Le 8 février 2018, l'Arpent, une firme d'urbanisme à but non lucratif, organisait le Premier Forum sur l'avenir des UHA au Québec.
Traduction libre d’Accessory Dwelling Unit (ADU), «unité d’habitation accessoire » (UHA) est un terme parapluie proposé par l’Arpent pour désigner une unité d’habitation secondaire intégrée à un lot déjà occupé par une résidence principale. Ce terme s’inspire à la fois du vocabulaire anglosaxon et de la terminologie urbanistique utilisée au Québec. Ce type d’habitation est qualifié d’accessoire dans la mesure où l’utilisation du sol est accessoire ou secondaire par rapport à l’utilisation du sol principale sur un même lot.
Suite à l'événement qui a rassemblé plus de 150 professionnels, architectes, urbanistes, cadres municipaux, entre autres, l'Arpent a publié un compte-rendu qui introduit le sujet par le biais d’une mise en contexte historique, socioculturelle et réglementaire. Le document vise aussi à établir une nomenclature standardisée basée sur une revue de littérature approfondie tant au Québec, qu’au Canada et aux États-Unis.
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