L’Arpent, une firme d’urbanisme à but non lucratif, a été fondé par l’intérêt partagé de ses fondateur(trice)s pour les banlieues. Ayant tous et toutes grandi dans ce milieu, ils désirent contribuer à voir ces territoires évoluer de manière durable en respect des besoins changeants des ménages québécois. C’est dans cette optique qu'ils se sont intéressés au potentiel des unités d’habitation accessoires (UHA).

Accueillir à la maison un membre de la famille tout en préservant son intimité. Accéder à une première propriété, éventuellement dans un quartier autrement inaccessible. Demeurer chez soi, générer des revenus supplémentaires et se rapprocher de la famille en partageant un espace commun intergénérationnel...

Les UHA, des habitations construites sur un lot déjà occupé par un bâtiment principal, offrent bien des opportunités.

Le hic: la construction s’avère parfois un labyrinthe règlementaire

L’intérêt de la population québécoise pour ce type d’habitation va en grandissant depuis quelques années. Mais ajouter une unité supplémentaire n'est pas de tout repos: outre les enjeux d'espace pour la conception, les règlements municipaux peuvent représenter de véritables obstacles.

Récemment, l’Arpent a eu l’occasion de travailler avec des élu(e)s de la couronne de Montréal pour étudier le potentiel d’accueil des UHA sur leur territoire. Deux principales questions ont été posées à l'équipe: à quoi ces constructions ressembleraient-elles et surtout, à quels revenus fonciers peut-on s’attendre avec la construction d’UHA? Bien sûr, il n’existe pas de formule unique pour construire une UHA. Elles peuvent prendre différentes formes selon les particularités du secteur et de l’habitation principale du lot.

© L'Arpent

On peut donc imaginer plusieurs scénarios adaptés aux différents besoins des ménages ainsi qu’aux différentes réalités locales. Quant à la fiscalité, les UHA contribuent à la fois à générer des revenus fonciers additionnels pour la municipalité ainsi que des revenus locatifs pour les ménages propriétaires.

© L'Arpent

L’étude a permis aux professionnels de l'urbanisme de l'Arpent de réaliser la complexité liée à l’implantation d’UHA sur le territoire. Après une vaste revue des écrits scientifiques et des différents programmes et cadres règlementaires concernant les UHA ailleurs au Canada, aux États-Unis et en Europe, ils ont identifié quelques éléments clés.

Le phénomène n'est pas nouveau

Agissant comme valve de sécurité historique face au manque de logement, depuis le XIXe siècle, les UHA ont fréquemment été utilisées en période de récession et de ralentissement économique pour répondre aux besoins en logement des plus démuni(e)s ainsi que pour aider les propriétaires à générer des revenus supplémentaires et payer leur hypothèque. À la fin de la Seconde Guerre mondiale, le gouvernement fédéral aurait même encouragé la conversion de sections de maisons unifamiliales pour répondre à la pénurie de logements, qualifiant de unpatriotic, un-Christian and unkind (non patriotique, mauvais chrétien et vil) les ménages qui refusaient de se plier à la consigne (cité par Harris 1995 : 95).

Les Trente Glorieuses changent la donne

Toutefois, avec la période de prospérité économique de l'après-guerre, les UHA ont graduellement disparu du paysage canadien. Qui plus est, les politiques d’habitation fédérales privilégiaient alors l’accès à la propriété en soutenant l’accès aux prêts hypothécaires. Simultanément, au cours des années 1950, les municipalités obtiennent le pouvoir de règlementer le zonage et la construction. Dans ce contexte économique et règlementaire, les  UHA sont largement interdites des banlieues où règne sans conteste la maison unifamiliale détachée.

© St-Louis – Post-Dispatch

Recrudescence informelle

Avec les crises économiques successives et un ralentissement économique généralisé depuis les années 1980, les UHA ont fait cependant un retour marqué. Si autrefois elles étaient surtout aménagées dans les maisons localisées dans les villes centrales, elles apparaissent désormais dans les sous-sols de banlieue, dans des garages réaménagés et en fond de cour des terrains occupés par des maisons unifamiliales.

Le phénomène s’est accentué au cours des années 1990 et continué à gagner en importance. Pourtant, on constate qu’en raison de cadres règlementaires restrictifs, la plupart des UHA existent encore dans l’informalité. Sous cette forme, les municipalités ont peu de contrôle sur ces dernières et ne captent pas de revenus fonciers supplémentaires.

La nature informelle des UHA se reflète notamment dans la nomenclature utilisée pour les qualifier. Selon une recension récente, au Canada seulement, on retrouve plus d’une cinquantaine de termes pour qualifier les UHA et c’est sans compter leurs équivalents en français.

© L'Arpent

Vers la démocratisation 

Face à ce constat, dans le but de faciliter l’élaboration de cadres règlementaires au Québec, lors du Premier forum québécois sur l’avenir des UHA, l’Arpent a proposé une nomenclature simplifiée, standardisée et unifiée qui s’agence au vocabulaire urbanistique en vigueur au Québec.

L’absence de nomenclature n’est cependant que le premier obstacle à la construction des UHA. En effet, plusieurs défis techniques ainsi que de nombreuses craintes leur sont associés. La plupart de ces craintes ont à voir avec l’aspect économique:

  • valeur foncière ;
  • rentabilité de ce type de développement ;
  • augmentation graduelle de la densité ;
  • potentiel changement du visage du quartier.
© L'Arpent

Les recherches et l’expérience des villes qui autorisent les UHA depuis quelques années ont cependant pu démontrer qu’un cadre règlementaire adéquat permet de limiter les externalités négatives et de capter les bénéfices. Au Canada, les villes de Vancouver, Calgary, Edmonton, Hamilton et Ottawa possèdent déjà de tels cadres desquels le Québec pourrait s’inspirer.

Des bénéfices qui devraient convaincre

Pour les citoyens

Si ces municipalités ont décidé d’autoriser les UHA, c’est que de nombreux bénéfices leur sont associés. Jusqu’à présent, on a pu constater que pour les ménages propriétaires, l’UHA permet de générer des revenus supplémentaires. Étant donné que les UHA sont généralement louées au 2/3 ou au 3/4 de la valeur marchande, pour les ménages locataires, l’UHA enrichit donc l'offre en logement abordable au sein de quartiers intéressants pour élever une famille.

Qui plus est, selon les recherches de l’Arpent, un grand potentiel réside dans le fait que les UHA permettent de favoriser les arrangements intergénérationnels. Pour les ménages vieillissants, cela leur permettrait de demeurer dans le quartier auquel ils sont attachés et de se construire un logement adapté à la perte de mobilité. Pour les jeunes ménages, cela permettrait d’accéder à une première propriété ou à des logements de qualité dans des quartiers attrayants pour les jeunes familles. Des arrangements entre les ménages pourraient aussi favoriser l’entraide et renforceraient ainsi le lien entre les générations (entretien du terrain, gardiennage, partage d’outils, covoiturage, etc.).

© Building an ADU

Pour les municipalités

Les bénéfices pour les municipalités sont non-négligeables. Étant donné le mode de financement des municipalités basé sur la taxe foncière, ces revenus sont appréciables d’autant plus qu’ils peuvent s’insérer dans une optimisation des infrastructures déjà construites. Par ailleurs, la construction d’UHA répond aux orientations du Ministère des Affaires municipales et de l'Occupation du territoire (MAMOT) et du Plan métropolitain d’aménagement et de développement (PMAD) de Montréal en cela qu’elles permettent de réduire l’étalement urbain, de densifier le territoire et de canaliser le développement vers les quartiers existants. C’est donc faire d’une pierre deux coups, car les ménages comme la municipalité en bénéficient.

La règlementation est bien sûr nécessaire pour encadrer une telle autorisation: les municipalités devraient tout de même prendre en compte a’une règlementation trop contraignante favorise le maintien des UHA dans l’informalité. C’est donc dans cette situation que ces formes d'habitation leur bénéficient le moins. Il importe donc de développer une règlementation plus souple qui incite les ménages à déclarer leurs UHA. Pour générer les bénéfices attendus, il faut aussi être en mesure d’agir proactivement pour limiter les externalités négatives en s’attaquant aux défis en amont pour capter les bénéfices qui sont nombreux, tant pour les ménages que pour les municipalités.

© Building an ADU

En bref, les bénéfices qui leur sont associés sont trop nombreux pour laisser passer une telle occasion! Évidemment, les UHA ne trouvent pas leur place dans tous les contextes et tous les quartiers. Dans cette optique, les professionnels de l'urbanisme de l'Arpent croient que la prochaine étape serait d’étudier le territoire, identifier les zones les plus pertinentes et adéquats pour une actualisation de la règlementation. Après tout, nous ne sommes encore qu’au début de la transition liée à la densification du territoire par plusieurs alternatives et la réflexion des UHA doit s’adapter aux contextes locaux et évoluer de concert avec l’élaboration des nouvelles stratégies.