Densifier en respectant son identité, offrir des lieux de vie adaptés aux plus vulnérables : les UHA représentent une innovation urbaine résolument positive pour la Ville de Sainte-Catherine.
Écohabitation3 décembre 2020Mise à jour: 2 février 2021
Comme toutes les municipalités de la première couronne de Montréal, la Ville de Sainte-Catherine connait une forte pression immobilière. La valeur des terrains et des propriétés augmente fortement depuis les années 2000. À cette période, la population a explosé et de nouveaux quartiers résidentiels, apparus à la lisière du territoire municipal, sont venus combler les dernières zones encore non bâties. L’accession à la propriété devient un défi dans cette ville mature située à un vingtaine de kilomètre du centre-ville de Montréal.
Dans ce contexte, l’administration municipale a vu dans les unités d’habitation accessoires (UHA) une avenue intéressante. Même si cette forme d’habitation est courante en Ontario, les UHA sont plutôt une démarche d’innovation urbaine au Québec. Convaincue des multiples opportunités des UHA, l’équipe dynamique de la Ville a entamé une démarche de simplification réglementaire avec la firme d’urbanisme l’Arpent. Un projet qui lui vaut de figurer dans la compilation 2019 des projets novateurs de la Relève en urbanisme. L’objectif: réfléchir afin de faciliter la construction de ces nouvelles formes d’habitation flexibles dans les quartiers résidentiels peu denses, sans en sacrifier l’identité.
Faire preuve d’adaptation pour densifier les banlieues
Sainte-Catherine, sur la rive sud de Montréal, est la ville la plus dense de la MRC du Roussillon. Avec un territoire construit à 98%, on est loin d’exploitations agricoles parsemées de chalets qui ont fait l’identité de la municipalité depuis ses débuts.
Aujourd’hui, l’administration municipale fait face au besoin de requalifier le cadre bâti vieillissant, soumis à une forte pression démographique et immobilière. La densification par la construction de bâtiments multilogements, le long des grands boulevards, a bien sûr été une voie largement empruntée, pour répondre aux objectifs du Plan métropolitain d'aménagement et de développement.
Forte pression immobilière: densification avec des multilogements à Ste-Catherine. Source: Ville de Sainte-Catherine
Mais, même si la trame suburbaine offre un fort potentiel de développement, certains quartiers de maisons unifamiliales isolées demandaient une autre solution de redéveloppement. Justement, depuis les dix dernières années, la Ville de Sainte-Catherine constate un intérêt croissant pour l’ajout d’unités d’habitation accessoires au sein de résidences principales: une réponse adaptée aux besoins des citoyens tout en conservant l’identité de ces quartiers.
Logements secondaires: gagnants pour tout le monde
Dotées de leur propre entrée, cuisine et salle de bain, ces annexes à la résidence principale donnent de plus la possibilité à leurs propriétaires de toucher une source de revenus supplémentaire passifs, ce qui les aide à assumer les coûts immobiliers. Une opportunité pour les ménages de conserver une propriété dont les coûts de rénovation ou les taxes croissantes sont parfois difficiles à assumer!
Les ménages à faible ou modeste revenu bénéficient aussi de cette nouvelle typologie résidentielle: les annexes résidentielles représentent des aubaines sur le marché immobilier locatif de moins en moins abondant et abordable. En effet, les logements accessoires, dont les coûts de construction ou d'aménagement peuvent débuter à 30 000$, sont souvent plus petits que les logements réguliers, comptant de 300 pieds carrés à 1000 pieds carrés généralement. De ce fait, ils sont offerts souvent à une somme plus modique. Un vrai renouveau dans l’offre de logements abordables!
L’opportunité des UHA: faire évoluer la ville en douceur
Règlementation complexe et contraignante
La Ville possède déjà une règlementation pour encadrer l’aménagement de logement supplémentaire et la location de chambres à même une résidence principale. Mais contraignante et peu adaptée aux besoins des citoyens, cette réglementation limite la concrétisation d’une majorité de projets faisant l’objet d’une demande de permis. Il faut dire qu'une telle règlementation est particulièrement difficile à mettre en oeuvre dans le contexte d’un cadre bâtiment existant.
Depuis 2009, quelques unités ont été démantelées ou poussées à la rénovation pour conformité, et 8 des 9 demandes de propriétaires n’ont pas abouti, pour différentes raisons. Trop de termes différents, trop de complexité pour les calculs de superficie, la règlementation irrite.
Respecter l’identité urbaine: une priorité
La Ville a toujours procédé dans ses projets urbanistiques dans un souci d’harmonisation du cadre bâti, dans le respect des milieux d’insertion. Cette approche prend en compte le changement née d’un événement marquant qui a façonné le développement de Sainte-Catherine.
Après l'inauguration du pont Honoré-Mercier, en 1934, qui a grandement stimulé l'économie et contribué à agrandir la ville, le creusement de la Voie maritime en 1959 a littéralement scindé le territoire et offert une nouvelle réalité, dictant les bases d’un nouveau paysage. Expropriations et relocalisation du jour au lendemain ont été le lot des nombreux citoyens qui résidaient face aux rapides de Lachine.
Le creusement de la Voie maritime en 1959. Source: Ville de Sainte-Catherine
Une nouvelle identité a fini par se créer autour du bras de terre séparant la Voie maritime des rapides de Lachine, transformé en un vaste RécréoParc, à mi-chemin entre un refuge faunique et une attraction touristique écologique.
Solution d’habitation pour les jeunes, les aînés et les personnes vulnérables qui rejoint les diverses politiques municipales
L’équipe de l’urbanisme a vu dans les UHA une réelle opportunité: non seulement parce qu’elles représentent une solution d’habitation intéressante qui modifie peu le cadre bâti, mais aussi parce qu’elle permet de diversifier l’offre de logement.
Dans un contexte de pression immobilière et de pénurie de logement, les ménages à faible ou modeste revenu, les jeunes et les aînés bénéficient de cette nouvelle typologie résidentielle. La Ville compte justement une forte proportion de foyers composés de mères monoparentales et plus de 25 % de la population a plus de 65 ans. La moyenne démographique est de 2,3 personnes par foyer.
« La situation des aînés pendant la pandémie nous a confirmé que les UHA peuvent représenter une solution d’habitation utile. Elles offrent la possibilité aux aînés de vivre dignement chez eux plus longtemps, à proximité de personnes sur qui s’appuyer » - Geneviève Perreault, Chef de section Aménagement du territoire du Service aménagement du territoire et développement économique de la Ville de Sainte-Catherine
Typologies d'unités d'habitation accessoires, par l'Arpent
Encadrer l’implantation des UHA dans un souci de réduire les contraintes sans baisser les standards urbanistiques
Travailler avec des experts
C’est dans cette optique qu’en 2019, Geneviève Perreault, Chef de section Aménagement du territoire de la Ville et son équipe ont entamé une nouvelle démarche d’encadrement des UHA, accompagnées des urbanistes de l’Arpent. La firme est bien positionnée pour remplir ce genre de mandat: elle a à son actif l’organisation d’un événement municipal sur le sujet (le Forum québécois sur l'avenir des unités accessoires, 2017) et la production d’un guide didactique à l’attention des acteurs municipaux du Québec, pour le compte de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (Les unités d’habitation accessoires: grands principes et bonnes pratiques, 2018).
Les membres de l'Arpent étaient enthousiasmés par cette collaboration: « C’est vraiment extraordinaire d’avoir eu le temps et les moyens financiers de réfléchir en profondeur à un volet précis de la réglementation. Bravo à la ville de Sainte-Catherine, qui saura en inspirer d’autres! » affirment-ils.
Les urbanistes de la firme attitrés à ce mandat, Charlotte Montfils-Ratelle et Samuel Descôteaux Fréchette, ont commencé par faire un état des lieux. Plusieurs zones résidentielles ont été identifiées comme parfaitement adaptées pour accueillir de nouvelles unités, entre la Route 132 et la Voir maritime. Les terrains d’unifamiliales sont presque tous propices à la construction d’extensions latérales ou même de petites unités en fond de cour. Cette analyse a été intégrée à un argumentaire présenté aux élus en fin de mandat, et cela a été décisif: « Convaincre le conseil municipal, c’est le nerf de la guerre. En présentant les résultats favorables de l’analyse du cadre bâti, les scénarios de retombées fiscales et quelques beaux exemples d’UHA, la faisabilité et la pertinence de se doter d’un cadre réglementaire habilitant ont parlé d'eux-même », raconte Charlotte Montfils-Ratelle.
Rue des Mélèzes à Ste-Catherine. Exemple de rue résidentielle propice à l'implantation d'UHA. Google Street View
Nouveaux règlements de zonage et sur les PIIA à venir
Les urbanistes de l'Arpent ont proposé des modifications ou statu quo pour chacune des dispositions de zonage existantes et ils ont oris soin d’ajouter des aspects réglementaires importants non traités dans le règlement existant, pour ne laisser aucune zone floue. Certaines normes superficielles contraignaient le développement de projets: ils ont proposé leur retrait. Bref, pour que le nouveau règlement remplisse vraiment les objectifs de la Ville, il fallait être minutieux: « On a vraiment passé au peigne fin chaque norme. On n’a rien laissé au hasard! », commente Charlotte Montfils-Ratelle.
Le règlement de zonage inclut un minimum de critères:
Les UHA attachées ou détachées sont acceptées
Superficie: maximum 40% du bâtiment principal
Pas de logement au sous-sol, comme pour tous les bâtiments dans la règlementation municipale
Une case de stationnement supplémentaire
Le logement doit être adaptable pour les personnes à mobilité réduite
Le télétravail est le seul usage supplémentaire permis
De plus, un règlement sur les Plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIAA) dédié est en cours d’élaboration. Il prescrit que l’unité additionnelle doit s’insérer de manière harmonieuse avec les maisons principales. Si un PIIA couvre déjà le terrain visé, l’UHA doit répondre aux deux règlements. Par exemple, dans la zone la plus patrimoniale, le revêtement extérieur de brique est aussi obligatoire pour l’extension ou la maison de fond de cour. Le règlement prévoit que chaque demande soit soumise à un examen du Comité consultatif en urbanisme. Et bien sûr, Il y aura des consultations publiques quand les règlements seront mis en place.
« Dans le cas précis des UHA, le fait d’avoir un PIIA peut être très rassurant pour tout le monde, surtout les voisins immédiats » commente Charlotte Montfils-Ratelle.
Exemple d’une UHA qui respecte le milieu d’insertion. Source: Vancouver, C.-B. | Small Works, s.d. www.smallworks.ca
Enfin, un Guide illustré présentant les situations acceptées et interdites sera créé pour faciliter la compréhension des citoyens.
Finances et cohérence politique: une perspective favorable pour la municipalité
Nouvelles sources fiscales pour la municipalité
Les UHA peuvent être très rentables pour leurs propriétaires, leur offrant une nouvelle source de revenu pour financer leur hypothèque. Parfait lorsqu’on considère le décalage entre les hausses des prix de l’immobilier et celles des salaires… Les UHA permettent de réduire l’impact de l’augmentation des valeurs foncières.
Elles sont également rentables pour la municipalité! Les élus sont convaincus de cette démarche en partie parce que de nouvelles constructions, aussi petites soient-elles, représentent des recettes fiscales supplémentaires.
Une maison comportant une unité d'habitation accessoire, rue du Fleuve, à Ste-Catherine. Google Street View.
Geneviève Perreault présente l’arithmétique fiscale de l’ajout de nouvelles petites maisons réalisée de concert avec l’Arpent: « Pour une UHA de 750 pieds carrés, qui apporterait une valeur ajoutée d’environ 150 000 $, cela représente 1 500 $ dans les caisses de la Ville annuellement. Si une cinquantaine d’unités étaient construites, on arrive à 75 000$, ce qui n’est pas négligeable. »
Pour les élus, c’est alléchant! D’autant que cette avenue pourrait leur donner l’opportunité de baisser le niveau d’imposition des citoyens, une opération politique intéressante. D’autant que cette avenue pourrait, en plus de densifier le territoire tout en restant à l'échelle humaine, leur donner l’opportunité de baisser le niveau d’imposition des citoyens, une opération politique intéressante.
Dans la droite ligne des plans d’urbanisme, d’accessibilité universelle, de développement durable
Faciliter l’implantation de nouvelles formes d’habitation est tout à fait cohérent avec les politiques de la Ville, précurseure en bien des points. Sainte-Catherine a compris que ce genre d’innovation en urbanisme représente de belles opportunités d’appliquer concrètement plusieurs de ses politiques:
La planification stratégique Source urbaine d’avenir, qui vise à « développer une ville moderne, ouverte et audacieuse où les personnes et entreprises qui la composent connectent et s’investissent dans leur milieu de vie (…) ».
La politique de Développement durable Empreinte d’avenir, en cours de consultations publiques, dont la vision est de se donner « le pouvoir, en tant que communauté, de faire des choix et d’agir pour l’essor de notre milieu de vie participatif et inclusif ou les valeurs sociales, la culture, l’économie et l’environnement s’unissent dans une perspective de durabilité ».
Le Plan d’action en accessibilité universelle. Tout comme ce Plan, dont le but est d’assurer une qualité de vie optimale à tous les citoyens, sans discrimination ou distinction des différences, les UHA, conçues sur un seul étage la plupart du temps, doivent faciliter l’adaptation à des besoins évolutifs tels la vie de retraité ou la perte d’autonomie.
Les projets règlementaires sont encore en cours, ralentis par la pandémie, mais devraient aboutir sous peu, suivis d’une consultation publique. Avec son encadrement facilitant l’implantation de nouvelles habitations adaptées aux besoins spécifiques de ses citoyens, la Ville de Sainte-Catherine innove. La reconnaissance de cette démarche dans la compilation des projets novateurs de la Relève en urbanisme « souligne la valeur d’un travail rigoureux d’analyse, de recherche et de rédaction réglementaire. C’est aussi de reconnaître la proactivité de Sainte-Catherine, qui souhaite réellement faire avancer les choses » explique Charlotte Montfils-Ratelle.
Ce projet est un pas en avant important, dans un Québec où les UHA font souvent place à des écueils règlementaires ou des développements illégaux. Sera-t-elle aussi l’initiatrice d’un mouvement qui prendra de l’ampleur?
Est-ce possible d’être propriétaire d’un projet de type « UHA » ?
Bonjour Olivier,
Pour l'instant, toutes les villes qui ont adopté une politique d'unité d'habitation accessoire (UHA), ne permettent pas de devenir propriétaire de l'unité. Cela s'explique par le fait qu'elles veulent éviter des divisions de lot et parce que c'est plus simple pour elles de gérer ces unités comme des bâtiments accessoires que comme des bâtiments principaux (un seul compte de taxe, un seul interlocuteur, pas d'influence négative sur les valeurs foncières adjacentes, pas de complications sur le long terme pour la gestion des droit de passage, gestion des déchets, etc.). Aussi, les UHA ne seraient pas aussi abordables si c'était deux propriétés, parce que lors de la construction, ça impliquerait de devoir payer des droits de développement à la Ville et de devoir avoir un raccord indépendant aux infrastructures municipales plutôt que de passer par le raccord de la maison principale (pour des raisons d'assurance, de responsabilité civile, etc.).
Il y a par contre une alternative intéressante qui serait de traiter les annexes résidentielles comme "condos horizontaux" ou "condos détachés" comme à Saint-Lambert où il y avait un droit acquis et où la municipalité a trouver cette solution avec les propriétaires parce que la réglementation ne permettait pas l'UHA. Dans ce cas, ça serait comme un duplex, mais en deux bâtiments distincts et le terrain serait géré par un syndicat de copropriétaires.
Par contre pour l'instant je n'ai pas entendu parler de cas similaires et aucune étude n'en fait mention. Je ne crois pas que des municipalités envisagent cette option, car elles préfèrent conserver le caractère "unifamilial" des quartiers visés pour les UHA, notamment pour éviter des mouvements de pas-dans-ma-cour.
Au plaisir,
Guillaume Lessard,
Chargé de projets et candidat au doctorat en études urbaines à l'INRS
Spécialiste des questions sur les UHA et la densification douce
J'habite une vieille maison à pignon, dans une zone patrimoniale. J'aimerais installer quatre panneaux solaires, mais la ville n'accepte pas. Y-a-t-il moyen de contourner la règlementation?
Bonjour Jacques,
Généralement, la seule façon de détourner une loi est de la faire modifier (signatures de citoyens, pression, etc.), ou encore de demander un projet particulier. Toutefois, comme vous êtes dans un quartier patrimonial, cela peut s'avérer très complexe. Par contre, nous ne sommes pas experts en lois et règlements. Nous vous invitons donc à contacter Énergie Solaire Qc. Experts dans le domaine au Québec, ils pourront peut-être vous aider. Si vos efforts portent fruits, merci de nous en faire part. Vos démarchent pourraient en inspirer plusieurs dans une situation similaire à la vôtre. Bonne chance !
Doit-on appliquer les nouvelles normes d'isolation acoustique lorsqu'on procède à la rénovation d'un logement ?
Bonjour,
La démolition de cloisons nécessite un permis de la Ville. On exigera sans doute que vos plans soient approuvés par un ingénieur, afin de s'assurer que l'intégrité de la structure du bâtiment ne soit pas compromise.
En ce qui concerne l'isolation acoustique, il n'y a pas de normes à respecter en rénovation. Par contre, il est certain que, tant qu'à refaire les cloisons, il vaut la peine de les insonoriser si vous en ressentez le besoin. À ce sujet, je vous invite à consulter ces questions qui ont été posées à La Ruche :
Concernant l'isolation thermique, sachez que les cloisons intérieures en sont dépourvues. Si vous comptez améliorer l'enveloppe du bâtiment, vous pouvez vous baser sur les normes prescrites par Novoclimat, ou encore sur les exigences du Règlement sur l'économie d'énergie dans les nouveau bâtiments. Notez qu'à l'heure actuelle les activités de rénovation ne sont pas concernées par ce réglement.
Pour plus d'information sur les normes en matière d'isolation, voyez la question/réponse suivante :
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