Comme toutes les municipalités de la première couronne de Montréal, la Ville de Sainte-Catherine connait une forte pression immobilière. La valeur des terrains et des propriétés augmente fortement depuis les années 2000. À cette période, la population a explosé et de nouveaux quartiers résidentiels, apparus à la lisière du territoire municipal, sont venus combler les dernières zones encore non bâties. L’accession à la propriété devient un défi dans cette ville mature située à un vingtaine de kilomètre du centre-ville de Montréal.
Dans ce contexte, l’administration municipale a vu dans les unités d’habitation accessoires (UHA) une avenue intéressante. Même si cette forme d’habitation est courante en Ontario, les UHA sont plutôt une démarche d’innovation urbaine au Québec. Convaincue des multiples opportunités des UHA, l’équipe dynamique de la Ville a finalisé sa démarche de simplification réglementaire avec la firme d’urbanisme l’Arpent. Un projet qui lui vaut de figurer dans la compilation 2019 des projets novateurs de la Relève en urbanisme. L’objectif est atteint : le zonage, modifié pour l'ensemble des bâtiments unifamiliaux, autorise désormais la construction de ces nouvelles formes d’habitation flexibles dans les quartiers résidentiels peu denses, sans en sacrifier l’identité.
Faire preuve d’adaptation pour densifier les banlieues
Sainte-Catherine, sur la rive sud de Montréal, est la ville la plus dense de la MRC du Roussillon. Avec un territoire construit à 98%, on est loin d’exploitations agricoles parsemées de chalets qui ont fait l’identité de la municipalité depuis ses débuts.
Aujourd’hui, l’administration municipale fait face au besoin de requalifier le cadre bâti vieillissant, soumis à une forte pression démographique et immobilière. La densification par la construction de bâtiments multilogements, le long des grands boulevards, a bien sûr été une voie largement empruntée, pour répondre aux objectifs du Plan métropolitain d'aménagement et de développement.
Mais, même si la trame suburbaine offre un fort potentiel de développement, certains quartiers de maisons unifamiliales isolées demandaient une autre solution de redéveloppement. Justement, depuis les dix dernières années, la Ville de Sainte-Catherine constate un intérêt croissant pour l’ajout d’unités d’habitation accessoires au sein de résidences principales: une réponse adaptée aux besoins des citoyens tout en conservant l’identité de ces quartiers.
Logements secondaires: gagnants pour tout le monde
Dotées de leur propre entrée, cuisine et salle de bain, ces annexes à la résidence principale donnent de plus la possibilité à leurs propriétaires de toucher une source de revenus supplémentaire passifs, ce qui les aide à assumer les coûts immobiliers. Une opportunité pour les ménages de conserver une propriété dont les coûts de rénovation ou les taxes croissantes sont parfois difficiles à assumer!
Les ménages à faible ou modeste revenu bénéficient aussi de cette nouvelle typologie résidentielle: les annexes résidentielles représentent des aubaines sur le marché immobilier locatif de moins en moins abondant et abordable. En effet, les logements accessoires, dont les coûts de construction ou d'aménagement peuvent débuter à 30 000$, sont souvent plus petits que les logements réguliers, comptant de 300 pieds carrés à 1000 pieds carrés généralement. De ce fait, ils sont offerts souvent à une somme plus modique. Un vrai renouveau dans l’offre de logements abordables!
L’opportunité des UHA: faire évoluer la ville en douceur
Règlementation précédente complexe et contraignante
La Ville possèdait déjà une règlementation pour encadrer l’aménagement de logement supplémentaire et la location de chambres à même une résidence principale. Mais contraignante et peu adaptée aux besoins des citoyens, cette réglementation limitait la concrétisation d’une majorité de projets faisant l’objet d’une demande de permis. Il faut dire qu'une telle règlementation était particulièrement difficile à mettre en oeuvre dans le contexte d’un cadre bâtiment existant.
Depuis 2009, quelques unités avaient été démantelées ou poussées à la rénovation pour conformité, et 8 des 9 demandes de propriétaires n’ont pas abouti, pour différentes raisons. Trop de termes différents, trop de complexité pour les calculs de superficie, la règlementation irrite.
Respecter l’identité urbaine: une priorité
La Ville a toujours procédé dans ses projets urbanistiques dans un souci d’harmonisation du cadre bâti, dans le respect des milieux d’insertion. Cette approche prend en compte le changement née d’un événement marquant qui a façonné le développement de Sainte-Catherine.
Après l'inauguration du pont Honoré-Mercier, en 1934, qui a grandement stimulé l'économie et contribué à agrandir la ville, le creusement de la Voie maritime en 1959 a littéralement scindé le territoire et offert une nouvelle réalité, dictant les bases d’un nouveau paysage. Expropriations et relocalisation du jour au lendemain ont été le lot des nombreux citoyens qui résidaient face aux rapides de Lachine.
Une nouvelle identité a fini par se créer autour du bras de terre séparant la Voie maritime des rapides de Lachine, transformé en un vaste RécréoParc, à mi-chemin entre un refuge faunique et une attraction touristique écologique.
Solution d’habitation pour les jeunes, les aînés et les personnes vulnérables qui rejoint les diverses politiques municipales
L’équipe de l’urbanisme a vu dans les UHA une réelle opportunité: non seulement parce qu’elles représentent une solution d’habitation intéressante qui modifie peu le cadre bâti, mais aussi parce qu’elle permet de diversifier l’offre de logement.
Dans un contexte de pression immobilière et de pénurie de logement, les ménages à faible ou modeste revenu, les jeunes et les aînés bénéficient de cette nouvelle typologie résidentielle. La Ville compte justement une forte proportion de foyers composés de mères monoparentales et plus de 25 % de la population a plus de 65 ans. La moyenne démographique est de 2,3 personnes par foyer.
« La situation des aînés pendant la pandémie nous a confirmé que les UHA peuvent représenter une solution d’habitation utile. Elles offrent la possibilité aux aînés de vivre dignement chez eux plus longtemps, à proximité de personnes sur qui s’appuyer » - Geneviève Perreault, Chef de section Aménagement du territoire du Service aménagement du territoire et développement économique de la Ville de Sainte-Catherine
Les résidents de ces petites maisons, pratiques et accueillantes, peuvent adopter un mode de vie agréable, adapté à leurs besoins. Les participants à notre série de vidéos sur les UHA en sont l’illustration!
Encadrer l’implantation des UHA dans un souci de réduire les contraintes sans baisser les standards urbanistiques
Travailler avec des experts
C’est dans cette optique qu’en 2019, Geneviève Perreault, Chef de section Aménagement du territoire de la Ville et son équipe ont entamé une nouvelle démarche d’encadrement des UHA, accompagnées des urbanistes de l’Arpent. La firme est bien positionnée pour remplir ce genre de mandat: elle a à son actif l’organisation d’un événement municipal sur le sujet (le Forum québécois sur l'avenir des unités accessoires, 2017) et la production d’un guide didactique à l’attention des acteurs municipaux du Québec, pour le compte de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (Les unités d’habitation accessoires: grands principes et bonnes pratiques, 2018).
Les membres de l'Arpent étaient enthousiasmés par cette collaboration: « C’est vraiment extraordinaire d’avoir eu le temps et les moyens financiers de réfléchir en profondeur à un volet précis de la réglementation. Bravo à la ville de Sainte-Catherine, qui saura en inspirer d’autres! » affirment-ils.
Les urbanistes de la firme attitrés à ce mandat, Charlotte Montfils-Ratelle et Samuel Descôteaux Fréchette, ont commencé par faire un état des lieux. Plusieurs zones résidentielles ont été identifiées comme parfaitement adaptées pour accueillir de nouvelles unités, entre la Route 132 et la Voir maritime. Les terrains d’unifamiliales sont presque tous propices à la construction d’extensions latérales ou même de petites unités en fond de cour. Cette analyse a été intégrée à un argumentaire présenté aux élus en fin de mandat, et cela a été décisif: « Convaincre le conseil municipal, c’est le nerf de la guerre. En présentant les résultats favorables de l’analyse du cadre bâti, les scénarios de retombées fiscales et quelques beaux exemples d’UHA, la faisabilité et la pertinence de se doter d’un cadre réglementaire habilitant ont parlé d'eux-même », raconte Charlotte Montfils-Ratelle.
Nouveaux règlements de zonage et sur les PIIA
Les urbanistes de l'Arpent ont proposé des modifications ou statu quo pour chacune des dispositions de zonage existantes et ils ont oris soin d’ajouter des aspects réglementaires importants non traités dans le règlement existant, pour ne laisser aucune zone floue. Certaines normes superficielles contraignaient le développement de projets: ils ont proposé leur retrait. Bref, pour que le nouveau règlement remplisse vraiment les objectifs de la Ville, il fallait être minutieux: « On a vraiment passé au peigne fin chaque norme. On n’a rien laissé au hasard! », commente Charlotte Montfils-Ratelle.
Quel potentiel d'implantation des UHA à Sainte-Catherine ? Le changement réglementaire (réglement de zonage et sur les PIIA) s'effectuera pour l'ensemble du territoire pour le type d'usage unifamilial, c'est-à-dire, les maisons unifamiliales isolées, jumelées ou en rangées. Pour pouvoir implanter une UHA sur un terrain, certains critères devront toutefois être respectés tel que l'exigera la réglementation municipale.
Le règlement de zonage adopté en 2022 inclut un minimum de critères:
- Les UHA attachées ou détachées sont acceptées
- Superficie: maximum 40% du bâtiment principal
- Pas de logement au sous-sol, comme pour tous les bâtiments dans la règlementation municipale
- Une case de stationnement supplémentaire
- Le logement doit être adaptable pour les personnes à mobilité réduite
- Le télétravail est le seul usage supplémentaire permis
De plus, un règlement sur les Plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIAA) dédié a été adopté. Il prescrit que l’unité additionnelle doit s’insérer de manière harmonieuse avec les maisons principales. Si un PIIA couvre déjà le terrain visé, l’UHA doit répondre aux deux règlements. Par exemple, dans la zone la plus patrimoniale, le revêtement extérieur de brique est aussi obligatoire pour l’extension ou la maison de fond de cour. Le règlement prévoit que chaque demande soit soumise à un examen du Comité consultatif en urbanisme. Et bien sûr, Il y aura des consultations publiques quand les règlements seront mis en place.
« Dans le cas précis des UHA, le fait d’avoir un PIIA peut être très rassurant pour tout le monde, surtout les voisins immédiats » commente Charlotte Montfils-Ratelle.
Enfin, un Guide illustré présentant les situations acceptées et interdites sera créé pour faciliter la compréhension des citoyens.
Finances et cohérence politique: une perspective favorable pour la municipalité
Nouvelles sources fiscales pour la municipalité
Les UHA vont être très rentables pour leurs propriétaires, leur offrant une nouvelle source de revenu pour financer leur hypothèque. Parfait lorsqu’on considère le décalage entre les hausses des prix de l’immobilier et celles des salaires… Les UHA permettent de réduire l’impact de l’augmentation des valeurs foncières.
Elles sont également rentables pour la municipalité! Les élus sont convaincus de cette démarche en partie parce que de nouvelles constructions, aussi petites soient-elles, représentent des recettes fiscales supplémentaires.
Geneviève Perreault présente l’arithmétique fiscale de l’ajout de nouvelles petites maisons réalisée de concert avec l’Arpent: « Pour une UHA de 750 pieds carrés, qui apporterait une valeur ajoutée d’environ 150 000 $, cela représente 1 500 $ dans les caisses de la Ville annuellement. Si une cinquantaine d’unités étaient construites, on arrive à 75 000$, ce qui n’est pas négligeable. »
Pour les élus, c’est alléchant! D’autant que cette avenue pourrait leur donner l’opportunité de baisser le niveau d’imposition des citoyens, une opération politique intéressante. D’autant que cette avenue pourra, en plus de densifier le territoire tout en restant à l'échelle humaine, leur donner l’opportunité de baisser le niveau d’imposition des citoyens, une opération politique intéressante.
Dans la droite ligne des plans d’urbanisme, d’accessibilité universelle, de développement durable
Faciliter l’implantation de nouvelles formes d’habitation est tout à fait cohérent avec les politiques de la Ville, précurseure en bien des points. Sainte-Catherine a compris que ce genre d’innovation en urbanisme représente de belles opportunités d’appliquer concrètement plusieurs de ses politiques:
- La planification stratégique Source urbaine d’avenir, qui vise à « développer une ville moderne, ouverte et audacieuse où les personnes et entreprises qui la composent connectent et s’investissent dans leur milieu de vie (…) ».
- La politique de Développement durable Empreinte d’avenir, en cours de consultations publiques, dont la vision est de se donner « le pouvoir, en tant que communauté, de faire des choix et d’agir pour l’essor de notre milieu de vie participatif et inclusif ou les valeurs sociales, la culture, l’économie et l’environnement s’unissent dans une perspective de durabilité ».
- Le Plan d’action en accessibilité universelle. Tout comme ce Plan, dont le but est d’assurer une qualité de vie optimale à tous les citoyens, sans discrimination ou distinction des différences, les UHA, conçues sur un seul étage la plupart du temps, doivent faciliter l’adaptation à des besoins évolutifs tels la vie de retraité ou la perte d’autonomie.
- L’énoncé du coeur envers la famille et les aînés, dont le but est de « soutenir le développement d’une meilleure qualité de vie envers ces clientèles ».
Les règlements sont désormais adoptés. Avec son encadrement facilitant l’implantation de nouvelles habitations adaptées aux besoins spécifiques de ses citoyens, la Ville de Sainte-Catherine innove. La reconnaissance de cette démarche dans la compilation des projets novateurs de la Relève en urbanisme « souligne la valeur d’un travail rigoureux d’analyse, de recherche et de rédaction réglementaire. C’est aussi de reconnaître la proactivité de Sainte-Catherine, qui souhaite réellement faire avancer les choses » explique Charlotte Montfils-Ratelle.
Ce projet est un pas en avant important, dans un Québec où les UHA font souvent place à des écueils règlementaires ou des développements illégaux. Sera-t-elle aussi l’initiatrice d’un mouvement qui prendra de l’ampleur?
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