Depuis 2015, année du premier reportage de l’émission La Facture sur les terrains contaminés au Québec, le sujet est chaud. Sur l’île de Montréal uniquement, on estime que pas moins de 30 % du territoire serait contaminé. Les spéculations sur les enjeux n'annoncent rien de rassurant: diminution de la valeur marchande de la propriété, portance du sol insuffisante, effets néfastes sur la santé de votre famille, recours en justice…  

Et la problématique s’étend à plusieurs municipalités de la province. Êtes-vous touchés? Comment déterminer la contamination? Que faire? Quels sont les recours? Topo…

Un sol contaminé, c’est quoi exactement ?

Un sol contaminé contient des substances toxiques dont la concentration dépasse les valeurs limites (critères ou normes) fixées par le gouvernement. Historiquement, plusieurs facteurs ont contribué à contaminer les sols résidentiels québécois: développement industriel intense, enfouissement des déchets domestiques et industriels dans des sites d’enfouissement non contrôlés, déversement de produits pétroliers liés à l’utilisation des réservoirs d’huile comme mode de chauffage dans les habitations du Québec, remblais historique composés de matières résiduelles utilisé pour le nivellement ou le remblaiement de propriété, etc. 

Et parce que les sources de pollution sont très diverses, le nombre des substances toxiques susceptibles d’être rencontrées sur un sol pollué est grand. Mais grosso modo, à l’échelle de la province, la composition des terrains contaminés répertoriés par le Ministère de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (MELCC) révèle une majorité de métaux lourds. On retrouve également des hydrocarbures pétroliers et autres composés organiques et inorganiques.

Les terrains contaminés au Québec, un mélange de produits pétroliers, d'hydrocarbures et de métaux lourds © collegeahuntsic.qc.ca

Les enjeux liés aux sols contaminés résidentiels

Bien qu'il y ait des risques sanitaires liés à la toxicité des contaminants retrouvés dans le sol, la problématique est surtout financière: baisse possible de la valeur marchande diminuée, sommes importantes à payer pour réhabiliter le terrain, retrait du prêt hypothécaire. Et comme certains contaminants (p.ex. huile à chauffage) ont tendance à migrer, un propriétaire pourrait être poursuivi par ses voisins (c’est rare, mais possible).

Et la municipalité est également à risque (ce qui peut expliquer pourquoi peu d’entres elles parlent de la problématique. Nous y reviendrons): dévaluation immobilière et foncière, diminution des taxes perçues, risque de poursuites en cas de faute, dégradation du parc immobilier…

Pour mieux illustrer le tout, l’histoire de Benoit Fortier.

Benoit Fortier, le début de la saga des sols contaminés

En 2012, Benoit Fortier achète, par l’intermédiaire d’un courtier immobilier (agent d’immeuble), le 2250-2252 Sherbrooke Est, un édifice construit en 1934, dans le but de l’agrandir et le convertir en plusieurs unités de condo. Lors de la transaction, une évaluation environnementale de site qui établit l’historique de la propriété et les risques de contamination (ESS Phase 1) est remise à M. Fortier. Cette ESS conclut qu’il n’y a aucun risque de contamination. Après l’achat, M. Fortier procède à un test de portance de sol (étude géotechnique) dans le cadre de son projet d’agrandissement. Lors des prélèvements de sol, une odeur nauséabonde se dégage des carottages. Il est donc décidé d’analyser ces prélèvements pour en connaître le contenu. C’est ainsi qu’il découvre que le terrain est contaminé, alors que les études historiques initiales n’avaient rien révélées.

Voulant comprendre de quoi il en retourne, Benoit Fortier effectue plusieurs demandes d’accès à l’information auprès de la Ville de Montréal, mais sans succès. Après s’être rendu sur place, toujours sans succès, il avise Radio-Canada. Histoire courte, la Ville remettra finalement l’information à Radio-Canada. La Facture découvre ainsi que la Ville connaissait l’état du terrain (ancienne carrière convertie en dépotoir) depuis 1994! Cependant, la Ville a émis les permis d’agrandissements et de rénovations, sans aviser les propriétaires de l'historique du terrain et des enjeux environnementaux.

Suite à cette enquête, La Facture réalise trois reportages.

  • 2015: 1e reportage de La Facture. Les problèmes des remblais historiques, d’anciens dépotoirs remblayés sur lesquels on a construit des secteurs résidentiels, sont exposés. Suite à ce reportage, Montréal publie finalement les cartes de localisation des anciens dépotoirs (2016). 118 sites sont concernés.
  • 2017: 2e reportage de La Facture. Il révèle la problématique des biogaz sur ces sites. Selon les analyses, il y a présence de méthane dans certains sous-sol.
  • 2018: 3e reportage de La Facture. Il présente des propriétés vendues sur d’anciens dépotoirs à Montréal, à l’insu des acheteurs – dans le cadre de cette émission, neuf courtiers immobiliers sur dix se font prendre en caméra cachée à ne pas divulguer le fait que la propriété à vendre est sur un ancien dépotoir, ou sur un remblais historique, alors qu’ils doivent vérifier cette information (pour Montréal et Trois-Rivières seulement) et qu’ils sont obligés de la mentionner aux acheteurs dans leur déclaration.

Jean Cormier et le jugement rendu par la Ville de Montréal

Les reportages et des informations parus dans de nombreux journaux, ont inquiété certains résidents propriétaires eux aussi de bâtiments construits sur des anciens sites de dépotoirs. Après quelques recherches Pascal Cormier, voisin du parc Baldwin à Montréal, ainsi que 13 propriétaires du secteur ont découvert que le secteur du parc a accueilli un dépotoir entre 1907 et 1924. Par la suite, des métaux lourds avaient été détectés dans les récoltes du jardin communautaire Baldwin en 2006, poussant la Ville a interdire la culture de fruits et légumes. Mais les propriétaires n'ont pas été avertis des risques pour leur terrain. Des expertises commandées par Jean Cormier en 2015 ont démontré que le sol contient des contaminants, jusqu'à 11 mètres de profondeur.

Face à des enjeux de santé pour sa famille, de stabilité pour son duplex (le sol présente des problèmes de portance) mais aussi financiers, Jean Cormier et les 13 propriétaires concernés ont intenté une poursuite contre la Ville de Montréal, pour omission d'informations concernant les risques de contamination. Le procès, débuté en septembre 2019, a débouché en février 2020 sur un cul de sac: les propriétaires ont été déboutés par la Ville. Aucun d'eux n'aura droit à une indemnité financière par la Ville, le juge soutenant que la Ville n'avait pas à informer les propriétaires des informations sur le sujet puisqu'il n'existe aucune preuve de danger. De plus, le tribunal estime que les bâtiments ne perdent pas leur valeur économique pour autant, contrairement à ce qu'affirment les plaignants.

Le Plateau Mont-Royal, à Montréal, a en partie été construit sur d'anciens remblais historiques 

Tests, obligations, décontamination et recours possibles pour les propriétaires

Aujourd’hui, les futurs acheteurs ont accès à toute l’information (dispersée) concernant les dépotoirs, mais la plupart achète quand même sans poser trop de questions, souvent en méconnaissance de cause. Aujourd'hui, les informations sont accessibles: voici ce que devrait faire tout futur propriétaire avant d'acquérir un bien.

Un test pour déterminer la présence et le niveau de contamination d’un sol

Divers tests sont disponibles, selon la problématique.

  • Test par géoradar : pour découvrir s’il y a présence d’un ancien réservoir de mazout enfoui (si la composition du sol n’est pas trop argileuse).
  • Test exploratoire : pour savoir si un réservoir a fui (vous devez connaître exactement l’emplacement du réservoir).
  • Rapport sur les bases de données : pour connaître l’emplacement des anciens dépotoirs et les dossiers provincial et fédéral portant sur les sols contaminés
  • Évaluation environnementale de site (ÉES) – Phase 1 : pour obtenir un historique complet des risques environnementaux.
  • Évaluation environnementale de site (ÉES) – Phase 2 : pour prélever des échantillons du sol et analyser son contenu en laboratoire.
  • Avis toxicologique et écotoxicologique : pour déterminer si l’exposition aux contaminants peut porter préjudice à la santé des occupants et à l’environnement.
Le carottage - une étude d'évaluation environnementale de Phase 2 © researchgate.net

Si vous êtes situé au-dessus ou tout près d’un ancien dépotoir, il vous faudra évaluer trois problématiques différentes:

  • Une analyse de la qualité de l’air, pour savoir s’il y a des émanations de biogaz à l’intérieur de la propriété.
  • Une étude géotechnique, afin de déterminer la capacité portante du sol.
  • Un ÉES Phase 1 et 2, pour savoir les sources potentielles de contamination et si le sol contient des contaminants au-delà des seuils limites établis par le gouvernement.

Dans tous les cas, il est fortement recommandé de contacter une firme de consultation en environnement qui saura vous recommander les bons tests et analyses pour votre situation. Conseil d’experts: assurez-vous que la firme a bonne réputation. Certaines ne demandent qu’à trouver de la contamination partout, dans le but de vous faire décontaminer à grands frais.

Recours possibles

Si le test vous apprend que votre bâtiment se trouve sur un terrain contaminé, sachez que divers recours sont possibles:

  • Garantie légale de propriété (art. 1725 CcQ)
  • Garantie légale de qualité (art. 1726 CcQ)
  • Faute professionnelle du courtier immobilier
  • Recours contre la Ville en responsabilité civile délictuelle (art. 1457 Cc) – si vous voulez intenter une poursuite contre la municipalité, vous ne disposez que d’un délai de 6 mois à partir du moment où vous vous êtes aperçus d’un problème pour intenter votre action en justice.

Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter un avocat.

Décontaminer son terrain

L'excavation, la méthode la plus commune de décontaminer son terrain © NCL Envirotek

Quoi qu’il existe une grande variété de méthodes pour réhabiliter votre sol contaminé, au Québec, c’est l’excavation et l’enfouissement dans un lieu où la loi le permet qu’on utilise le plus. Évidemment, c’est couteux, et généralement invasif.

Une solution d’avenir pour le Québec est la phytoremédiation ou la décontamination par les végétaux : on fait pousser sur des terrains contaminés certains types de plantes qui accumulent dans leurs tissus les polluants contenus dans les sols. Des procédures loin d’être simplistes dans tous les cas. Surtout sur des sites où, comme à Montréal par exemple, l’infrastructure recouvre souvent plus de 80 % de la propriété.

La phytoremédiation © alchimiaweb.com

Mais est-il obligatoire de faire décontaminer son terrain?

Au niveau résidentiel, le Ministère de l’Environnement a fait valoir son désengagement à faire appliquer la Loi sur la Qualité de l’Environnement à un propriétaire résidentiel aux prises avec un remblai historique contaminé. En d’autres mots, si votre maison ou votre plex sont construits sur un ancien dépotoir, le Ministère n’émettra pas d’ordonnance de décontamination à votre endroit. À vous de voir, donc.

Quels sont ses obligations?

Obligations du propriétaire – LQE

En vertu de la Loi sur la qualité de l’environnement (RLRQ, c. Q-2) (LQE), un propriétaire dont le terrain résidentiel est contaminé par du remblais historique n’est pas dans l’obligation de publier un avis de contamination au registre foncier, ni de procéder à une réhabilitation.

En effet, la LQE vise principalement les activités commerciales et industrielles. Elle prévoit donc une centaine d’éléments déclencheurs (voir art. 31.51 et 31.53 de la LQE) où des caractérisations du sol sont obligatoires tels qu’un changement d’usage du terrain pour une activité visée par le Règlement sur la protection et la réhabilitation des terrains ou la cessation d’activités industrielles et commerciales (exemple: fermeture d’une station-service).

Dans le cas des éléments déclencheurs, si ces caractérisations démontrent que le sol est contaminé au-delà des limites fixées dans le règlement, un avis de contamination doit obligatoirement être publié. Sur réception du document, le ministère transmet une copie de l’avis de contamination à la municipalité où est situé le terrain. La Ville doit alors ajouter la propriété à la liste de ses terrains contaminés. À ce sujet, le ministère tient également une liste de terrains contaminés sur son site Internet. Notez que dans certains cas, il est possible de maintenir en place les sols contaminés en s’appuyant sur une analyse de risque toxicologique et écotoxicologiques et une évaluation des impacts sur l’eau souterraine.

Mais les listes sont non-exhaustives. Si un terrain n’y apparait pas, ça ne veut pas dire qu’il est exempt de contaminants! En cas de doutes, vous pouvez également consulter ces registres publics et banques de données:

  • Inventaire fédéral
  • Registre foncier (2003)
  • Répertoire des terrains contaminés (1991)
  • Anciens dépotoirs de Montréal
  • Anciens dépotoirs de Trois-Rivières
  • Registre des interventions d’urgence-environnement
  • Répertoire des dépôts de sols et de résidus industriels
  • Carte interactive des incidents de pipelines
  • Plans d’assurance incendie
Carte de localisation des sites contaminés au Québec © geopratic.com

En plus de Montréal, plusieurs villes commencent à mentionner et recenser les terrains contaminés sur leur territoire :

Ça fait donc bien des banques de données à consulter. À moins que le travail de moine vous intéresse, nous avons une bonne nouvelle. Une entreprise indépendante s’est récemment donné pour mission de vous simplifier la tâche…

ImmoProof, pour savoir rapidement si votre terrain est à risque de contamination

ImmoProof, une entreprise indépendante créée en 2018, a pour mission de renseigner les acheteurs, propriétaires, courtiers immobiliers et inspecteurs en bâtiments sur les risques de contamination des sols résidentiels au Québec.

Pour Marie-Claude Génie, fondatrice, compiler des données publiques sur les sols contaminés et les dépotoirs était une nécessité: « L’entreprise est la première à répondre à un besoin criant du public, soit d’obtenir des informations concrètes sur les risques qu’un sol résidentiel soit contaminé ou qu’il soit situé à proximité d’un dépotoir ou d’une contamination répertoriée ».

Immoproof a mis sur pied un outil qui consulte des dizaines de milliers de dossiers répartis à travers sept banques de données publiques. Ensuite, un rapport faisant état du terrain à l’étude est rapidement édité. Ce rapport vous permettra de savoir s’il faut effectuer des tests supplémentaires, ou s’il peut comporter des risques au niveau de la santé, de l’environnement ou pour la valeur marchande de l’habitation.

Et comme la pluie, la fonte des neiges, la géologie, la pente d’un terrain et le PH du sol sont tous des éléments qui peuvent influencer le transfert d’un contaminant vers un autre milieu, ImmoProof analyse également toutes les propriétés situées dans un rayon de 200 mètres de celle à l’étude.

Ceci dit, procéder à des évaluations écotoxicologiques et toxicologiques pourrait également régler bien des problèmes.

Des tests toxicologiques et écotoxicologiques comme solution potentiel © MMCQ.ca

Un avis toxicologique (santé) et écotoxicologique (environnement): une solution potentiellement gagnante pour toutes les parties

Compte tenu des risques importants de dévaluation, qui pourraient porter préjudice aux propriétaires autant qu’à la municipalité, Sylvain Loranger, Ph.D. en toxicologie et président fondateur de la firme MESIQ inc. a investigué pour savoir si un terrain contaminé était aussi problématique que les ÉES le laissaient croire et nécessitait systématiquement sa réhabilitation (par exemple, par excavation) aux valeurs limites dans le sol, pour un usage résidentiel tel que plusieurs consultants en environnement et certaines institutions financières le recommandent, voire parfois l’exigent.

En 2017, dans le cadre d’une demande de refinancement d’une propriété de 8 logements de l’arrondissement du Plateau Mont-Royal à Montréal, dont les remblais étaient contaminés en hydrocarbures pétroliers et en hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP) (validé par des mesures de la qualité des sols, une ÉES Phase II), M. Loranger a été mandaté pour donner son avis toxicologique et écotoxicologique (ATE) sur le sol en question.

Verdict? Le sol ne porte pas préjudice pour la santé des utilisateurs de l’habitation, ni à l’environnement (faune, flore, eau souterraine). Suite au dépôt de l’avis, contresigné par un expert de la liste du MELCC, la Banque fournit donc au propriétaire l’hypothèque traditionnelle et la SCHL accepte d’assurer le tout!

À grande échelle, l’avis du toxicologue pourrait donc totalement changer la donne : « Dans 99 % des cas, la présence d’un remblai historique contaminé par des métaux ou des composés organiques (p.ex. HAP)  ne porte pas préjudice, ni à la santé, ni à l’environnement! Dans tous les dossiers que j’ai analysés, soit près d’une centaine à ce jour, aucun n’a été refusé pour une transaction immobilière ou une demande de financement. Toutefois, les garanties de prêt par la SCHL ne sont pas systématiques et chaque dossier est analysé cas par cas par l’organisme. »

« Même chose du côté de l’eau souterraine. Dans un contexte municipal où la source d’eau est l’aqueduc, la contamination locale de la nappe phréatique ne pose généralement pas de problèmes. Dans un milieu urbanisé, l’eau souterraine ne constitue pas une source d’alimentation en eau potable. Toutefois, dans certains secteurs éloignés des grands centres, l’impact de sols contaminés sur la qualité de l’eau potable et son usage domestique pourrait être différent » mentionne M. Loranger.

Toujours selon ce dernier, certaines firmes environnementales voient parfois un avantage à exagérer le niveau de contamination des sols ou à tout le moins favoriser l’élimination des sols non conformes: « Certaines firmes de consultation dépendent des coûts de caractérisation des sites (ÉES phase II) et la décontamination des sols (ÉES Phase 3) pour bâtir leur chiffre d’affaire. L’envie est grande de proposer des travaux onéreux pour réhabiliter une propriété aux prises avec des remblais historiques contaminés, dont l’impact sur la santé et sur l’environnement est non significatif, voire nul. Il est donc inutile et coûteux d’excaver des sols contaminés pour déplacer un problème qui n’en est pas un. Il faut rappeler que le MELCC concentre ses interventions auprès des activités industrielles visées par règlement et ne fournit aucun avis ou recommandation dans le cas de propriétés résidentielles. Par ailleurs, il est important d’informer les parties prenantes (institutions financières, acheteur, prêteur, courtier, etc.) afin de les sensibiliser à la problématique.  Il est également essentiel de former les consultants en environnement et les courtiers sur la place et les avantages d’une ATE. Former et informer ! »

En faisant analyser le sol par un expert en toxicologie et un expert de la liste du MELCC, les acheteurs, les vendeurs et les institutions financières sont rassurés, la SCHL est rassurée, et le prêt est garanti… Bref, tout le monde est rassuré! S’il n’y a pas d’enjeux pour la santé, l’environnement ou la propriété, pouvoir laisser le tout tel quel est une excellente solution, pour tout le monde.

Une excellente nouvelle, donc, à suivre de près.

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Sources